Acheter un bien en VEFA, quelques explications
12 avril 2021
Qu’est-ce qu’un achat immobilier en VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement consiste à acheter un bien immobilier sur plan. La transaction est ainsi réalisée avant la construction ou l’achèvement du bien. La VEFA est un contrat qui lie le promoteur et l’acheteur. Elle garantit à ce dernier l’achèvement de la construction dans toutes les circonstances, même en cas de défaillance du promoteur grâce à des garanties financières délivrées par des organismes financiers, les banques principalement.
Dans la mesure où son futur logement n’est pas encore sorti de terre, l’acheteur intéressé peut évaluer le projet sur la base :
- des plans (2D ou 3D)
- de maquettes ;
- de visites en réalité virtuelle ;
- En se rendant sur site pour mieux appréhender l’environnement direct.
Il s’engage ensuite par la signature d’un contrat de réservation. Dans certains cas, le versement d’un dépôt de garantie sur un compte séquestre sera exigé.
Le contrat de réservation est notifié officiellement à l’acquéreur par courrier recommandé avec accusé de réception. À compter du lendemain de la première présentation du pli, le signataire dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.
2020, une année difficile pour la promotion immobilière*:
- Les promoteurs immobiliers ont enregistré un total de 99 515 réservations brutes au détail de logements neufs en 2020 soit une baisse de + de 30% par rapport à 2019 ;
- Ces réservations concernent à 52 % des projets d’accession en résidentiel, et à 48 % des projets d’investissement ;
- Le prix de vente moyen au mètre carré des logements collectifs en France a atteint 4 463 € en 2020, en hausse de 0,5 % par rapport à 2019. Il s’établit à 5 193 € pour l’Île-de-France, en hausse de 0,6 %.
Les différentes étapes d’une VEFA
Le contrat de réservation intègre déjà tous les détails utiles à la bonne réalisation du chantier, notamment :
- une description détaillée du logement incluant la surface habitable, l’étage, le numéro de lot ou encore le nombre de pièces ;
- le prix de vente ;
- la date prévue de signature de l’acte de vente ;
- une notice technique descriptive ;
- un plan du logement à l’échelle, et un autre concernant les annexes éventuelles (garage, cave, parking…) ;
- le délai estimé de livraison ;
- l’état des risques naturels, miniers et technologiques ;
- les demandes de travaux modificatifs, c’est-à-dire les éléments de personnalisation souhaités par l’acquéreur.
Ce contrat de réservation précise par ailleurs le délai pour solliciter et obtenir une offre de prêt immobilier auprès d’une banque, généralement fixé à 45 jours. La signature de l’acte de vente définitif intervient ensuite chez le notaire, une fois que le promoteur est propriétaire du terrain, en moyenne 4 à 6 mois après la signature du contrat de réservation.
Un paiement échelonné du prix en fonction des étapes du projet
Le déblocage du prêt immobilier par la banque et son versement au promoteur sont soumis à un échéancier précis. Plusieurs appels de fonds successifs sont prévus, et conduisent à verser :
| étapes du chantier | % appelé | % total de la vente |
|---|---|---|
| signature de l'acte de vente | 30% | |
| achèvement des fondations | 5% | 35% |
| achèvement du plancher bas du RDC | 20% | 55% |
| achèvement du plancher bas de l'étage intermédiaire | 10% | 65% |
| Hors d'eau | 5% | 70% |
| démarrage cloisons | 20% | 90% |
| achèvement travaux | 5% | 95% |
| livraison | 5% | 100% |
La livraison de votre bien
Le jour de la livraison de votre bien, le promoteur organise tout d’abord une visite qui correspond à la prise de possession des biens.
Ensuite, un procès-verbal de livraison est alors réalisé et signer en fin de visite et vous avez la possibilité d’émettre des réserves, c’est-à-dire noter l’ensemble des finitions ou remarques qui ne vous paraissent pas satisfaisantes ou contraires à la description du bien.
Au-delà de la livraison, vous avez jusqu’à 30 jours pour communiquer d’éventuelles nouvelles réserves au promoteur par écrit en courrier recommandé.
Si les réserves sont recevables, le promoteur se doit alors de les lever dans un délai raisonnable.
Les avantages de la vente en l’état futur d’achèvement
Les logements neufs vendus sur plan offrent un confort de vie appréciable en raison du respect des dernières normes de performance thermique (RT 2012 à ce jour et bientôt RE 2020) mais également grâce à des plans conçus pour ne perdre le moins de place possible. Contrairement à l’ancien, vous pouvez personnaliser votre logement en demandant des modifications de plans et en choisissant des matériaux dans la gamme proposée par le promoteur.
L’acquéreur ou investisseur bénéficie d’un cadre juridique sécurisé. Le promoteur reste le maître d’ouvrage jusqu’à la fin du chantier et seul responsable du bon déroulement des travaux. Toute vente sur plan est par ailleurs associée à un certain nombre de garanties :
- La garantie de parfait achèvement couvre, pendant 12 mois, l’ensemble des vices apparents ou des petites malfaçons qui ont été consignés dans le procès-verbal de réception ou découverts après l’emménagement.
- La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement couvre pendant 24 mois les éléments d’équipement du logement non couverts par la garantie décennale, soit par exemple les installations de plomberie ou chauffage et les appareils électriques préinstallés, comme l’électroménager d’une cuisine équipée ou l’interphone.
- La garantie décennale couvre pendant 10 ans les malfaçons et désordres du gros œuvre qui compromettent la solidité de l’édifice ou le rendent impropre à l’habitation.
Les trois points clés à retenir :
- La VEFA consiste à acheter un logement sur plan auprès d’un promoteur immobilier ;
- L’acquéreur dispose de garanties importantes dès la signature du contrat de réservation et jusqu’à 10 ans après la livraison ;
- Le déblocage progressif des fonds dépend de l’avancée du chantier.
Sources :
1–https://fpifrance.fr/presse/les-chiffres-du-logement-neuf-au-4eme-trimestre-2020-et-bilan-annuel