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Loi Pinel: un dispositif de défiscalisation intéressant

26 avril 2021

Le dispositif Pinel a succédé à la loi Duflot en 2015. L’objectif est de soutenir l’investissement dans des zones dites « tendues » où la demande locative est forte. Pour les investisseurs, ce dispositif est incitatif puisqu’il leur permet de se constituer un patrimoine tout en réduisant leur imposition. Vous envisagez un investissement locatif en loi Pinel ? Découvrez les avantages et les conditions d’éligibilité.

Une réduction d’impôt jusqu’à 21 %

Vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt sur le revenu à hauteur de 12 à 21 % selon la durée d’engagement de location (de 6 à 12 ans).

Un avantage fiscal plafonné

Le montant de la réduction d’impôt s’applique sur le coût d’acquisition du logement neuf avec un plafond de 300 000 €. Aussi, pour un investissement supérieur, la réduction s’applique uniquement sur 300 000 €.

Exemple d’un investissement en Pinel de 300 000 €

·  Jusqu’à 36 000 € de réduction d’impôt, soit 6 000 €/an pour une location sur 6 ans ;

·  Jusqu’à 54 000 € de réduction d’impôt, soit 6 000 €/an pour une location sur 9 ans ;

·  Jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt, soit 5 250 €/an pour une location sur 6 ans.

 

Les logements éligibles à la loi Pinel

Tous les logements ne sont pas éligibles à ce dispositif. Depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Pour profiter pleinement des avantages de votre investissement locatif et de votre réduction d’impôt, vous devez faire l’acquisition de l’un des biens suivants :

    • logement neuf ;
    • logement en VEFA ;
    • logement que vous faites construire ;
    • local transformé en habitation ;
    • logement que vous réhabilitez ;
    • logement ancien avec travaux à hauteur de 25 % du coût de l’opération minimum.

Autre point important : le bien immobilier doit se situer dans une zone éligible où la demande locative est forte. Il s’agit des zones A bis, A ou B1. De plus, vous devez respecter un plafond de loyer au m² (il s’agit ici du barème 2021).

 

Zone A Bis Zone A Zone B1
17,55€ 13,04€ 10,51€

Le logement doit enfin présenter des performances énergétiques spécifiques :

  • RT2012 pour un logement neuf ou à construire ;
  • Label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour un bien faisant l’objet de travaux.
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Exemple d’un calcul de loyer Pinel pour un appartement de 50 m² avec 10 m² de balcon en zone A

·         La méthode de calcul est la suivante : surface utile × coefficient Pinel × barème Pinel.

·         La surface utile représente la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (balcon, cave, etc.). Ici, cela représente 55 m².

·         Le coefficient Pinel se calcule comme suit : (19/surface utile) + 0,7, soit ici 1,04.

·         Le prix du m² est de 13,04 € selon le barème Pinel en zone A.

·         Le plafond de loyer est donc de 55 × 1,04 × 13,04 = 745,88€.

Qui peut louer un bien en Pinel ?

Contrairement au dispositif Duflot, la loi Pinel permet de louer à un membre de votre famille. En revanche, il est interdit de louer à une personne appartenant à votre foyer fiscal.

Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas excéder les chiffres présentés dans le tableau ci-dessous en France métropolitaine (chiffres de 2021).

 

Foyer fiscal Zone A Bis Zone A Zone B1
1 personne 38 465€ 38 465€ 31 352€
1 couple 57 489€ 57 489€ 41 868€
+ 1 personne 75 361€ 69 105€ 50 349€
+2 personnes 89 976€ 82 776€ 60 783€
+3 personnes 107 053€ 97 991€ 71 504€
+4 personnes 120 463€ 110 271€ 80 584€
/personne supp + 13 421€ + 12 286€ + 8 990€

Le locataire doit faire de votre investissement sa résidence principale. Il doit entrer au plus tard dans le logement un an après l’acquisition du bien immobilier neuf ou l’achèvement des travaux.

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Quelle rentabilité pour un investissement locatif Pinel ?

Lorsque l’on évoque l’achat d’un bien immobilier en vue de le louer, on parle de rentabilité. Le taux de rendement locatif se calcule comme suit :

  • loyer mensuel × 12/coût de l’opération × 100.

Prenons l’exemple d’un programme immobilier PIERRE PROMOTION  à Antony (92) avec un appartement neuf de 2 pièces de 43,27 m² avec terrasse de 5,99 m² à 299 000 €. Antony se situe en zone Pinel A Bis.

Le calcul du loyer s’applique comme précédemment : 46,27 × 1,11 × 17,55 = 901,36 €. La rentabilité est de 901,36 × 12/299 000 × 100 = 3,61 %.

Au-delà de la rentabilité offerte, le dispositif Pinel offre un autre avantage : la réduction d’impôt, qui automatiquement fait grimper la rentabilité théorique de votre investissement. De plus, en investissant dans un appartement neuf, vous êtes certain de ne pas faire de lourds travaux à court terme.

Découvrez le projet d’Antony « Plein Sud »

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Revente d’un bien en loi Pinel

Une remise en cause de vos avantages fiscaux peut intervenir en cas de revente avant la fin de l’engagement de location, sauf dans les cas suivants :

  • décès du propriétaire ;
  • accident ou maladie engendrant une invalidité du propriétaire ;
  • licenciement du propriétaire.

 

La loi Pinel présente bien des avantages à court et à long terme (réduction d’impôt et constitution d’un patrimoine immobilier).

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Contactez nous pour définir le meilleur investissement locatif selon votre profil et vos objectifs de défiscalisation.

 

Source plafond PINEL: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant=BOI-BAREME-000017-20210408