Pourquoi vendre son bien à un promoteur immobilier ?
04 juin 2021
Quels sont les avantages d’une vente à un promoteur immobilier ?
Un prix de vente supérieur au marché
Un promoteur immobilier réalise une offre d’achat dans le but de construire un ou plusieurs logements neufs sur le terrain. Il n’achète donc pas votre terrain pour la surface qui est actuellement bâtie mais plutôt les droits à construire que le terrain lui permet de bénéficier. C’est le Plan Local d’Urbanisme, propre à chaque commune ou intercommunalité qui définit les règles en matière de constructibilité.
Ainsi, le promoteur peut disposer d’une capacité financière plus importante qu’un acquéreur traditionnel. Il peut par ailleurs consentir un effort important si le terrain l’intéresse tout particulièrement. Pour ces différentes raisons, le prix de vente à un promoteur immobilier est bien souvent plus élevé et attractif. Il est supérieur de 25 à 30 % au prix du marché en moyenne. Attention, les moyennes cachent des réalités parfois bien différentes.
Comment le promoteur calcule-t-il le montant de son offre d’achat ?
Avant de faire son offre, le promoteur immobilier précède à une étude destinée à évaluer la faisabilité du projet. Les critères pris en compte incluent :
- le potentiel constructible du terrain, c’est-à-dire la surface maximale pouvant être construite ;
- le coût global de construction ;
- le prix de vente estimé des futurs logements.
Une fois cette analyse faite, le promoteur est en capacité de vous parvenir une offre d’achat.
Vente en dation : Une possibilité parfois méconnue
Dans le cadre d’une transaction avec un promoteur immobilier, le propriétaire peut bien sûr recevoir l’intégralité du produit de la vente en numéraire lors de la signature de l’acte de vente. Toutefois il lui est également possible de négocier d’autres avantages en optant pour une vente en dation (plus de détails ici). Cette formule alternative permet au vendeur de réserver à l’avance un logement, un commerce, une place de parking dans la future construction. En partant du prix initial, cette dation peut représenter l’intégralité du prix ou bien seulement une fraction, dans ce cas le solde est versé en numéraire. L’intérêt pour le vendeur est de pouvoir dessiner son futur chez soi ou tout simplement obtenir un bien dans le but d’y faire de l’investissement locatif. Fiscalement cette solution à un intérêt également puisqu’elle permet dans certains cas de diminuer la plus-value.
L’intérêt pour le promoteur est double puisque ça lui permet de ne pas avoir à sortir cette somme au moment de l’acquisition mais également de débuter sa commercialisation plus tôt.
Quels sont les inconvénients de la vente à un promoteur ?
Des délais de vente significativement plus longs
En contrepartie d’un prix plus intéressant, le vendeur d’un bien immobilier à un promoteur doit anticiper des délais prolongés pour finaliser la transaction. Entre la signature du contrat d’avant-vente et celle de l’acte authentique chez le notaire, un délai moyen de 14 mois va s’écouler.
Le promoteur a en effet besoin de temps pour obtenir le permis de construire d’une part, et pour l’expurger de toute possibilité de recours d’autre part. Les voisins du futur chantier peuvent contester le projet pendant un délai de 2 mois à compter de la délivrance du permis de construire, c’est ce que l’on appelle le droit de recours.
Ces différentes contraintes réglementaires expliquent aussi que la promesse de vente signée entre le vendeur et le promoteur est unilatérale. Le promoteur réserve officiellement le bien et s’engage à l’acheter, sous condition notamment d’obtenir le permis de construire. La promesse fixe un prix qui ne pourra ensuite plus être modifié jusqu’à la vente du bien ou la levée de l’option.
D’autres conditions suspensives existent et vous pouvez consulter notre page dédiée : Vendez à un promoteur
En contrepartie du blocage du bien pendant une période aussi longue, le vendeur bénéficie d’une indemnité d’immobilisation correspondant à 5% du prix de vente en cas de défaillance du promoteur.
Privilégiez un promoteur local et bien implanté pour raccourcir les délais
En sollicitant de préférence un promoteur immobilier déjà actif dans votre commune de résidence, vous réduirez les risques de délais prolongés avant la signature de l’acte de vente définitif. Un promoteur local maîtrise en effet les détails du plan local d’urbanisme et dispose immédiatement des bons interlocuteurs auprès de la municipalité et de ses principaux partenaires.
Plus longue et complexe, la vente à un promoteur immobilier peut aussi être beaucoup plus avantageuse d’un point de vue financier. Un propriétaire, s’il est sollicité, ne doit donc pas hésiter à engager les négociations pour prendre connaissance des conditions proposées, non sans avoir pris conseil au préalable.
Les trois points clés à retenir :
- La vente d’un bien immobilier à un promoteur, plutôt qu’à un simple particulier, vous permet d’optimiser la valeur de votre bien.
- Le promoteur peut vous proposer une dation en contrepartie de la cession de votre bien.
- Cette transaction est en revanche plus complexe et longue qu’une vente classique.
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