VEFA : quelles sont les grandes étapes d'un achat immobilier ?

1) Recherchez un programme immobilier et évaluez votre capacité d’emprunt

La première étape de l’acquisition d’un logement neuf consiste à consulter l’offre disponible et à évaluer chaque projet en fonction de certains critères comme :

• la localisation précise de l’immeuble ou du lotissement (ville, quartier, rue…) ;
• la date estimée de livraison du bien ;
• le type de lots disponibles (studio, T2, T3, pavillon…) et leur surface ;
• le prix de vente annoncé ;
• les caractéristiques diverses du bien vendu sur plan (espaces verts, cour intérieure, ascenseur, cave et parking…).

Ainsi, vos recherches réalisées sur le web doivent idéalement se doubler de déplacements réalisés sur site. Vous pourrez mieux appréhender la réalité et l’ambiance d’un quartier.

Parallèlement, il est recommandé de prendre contact dès maintenant avec votre conseiller bancaire pour réaliser une première simulation de prêt immobilier et estimer ainsi votre capacité d’emprunt.

Vous pourrez ensuite concentrer vos recherches sur les biens correspondant à votre budget.

2) Signez le contrat de réservation avec le promoteur

Vous avez trouvé le projet de construction idéal ? La signature du contrat de réservation constitue donc un premier engagement formel de votre part. Ce document écrit comporte certaines mentions obligatoires, prévues par l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation (plus de détails ici) :

• un descriptif détaillé du bien réservé, incluant la surface habitable, le nombre de pièces principales, les dépendances éventuelles ainsi que la situation au sein de l’immeuble ;
• une notice descriptive de l’immeuble (équipements, normes de construction…) ;
• le prix de vente prévisionnel ainsi que les modalités de révision de ce prix (le cas échéant) ;
• la date prévue de l’acte de vente ;
• le montant du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie, versé sur un compte séquestre, manifeste ainsi l’engagement de l’acquéreur. Dans tous les cas, son montant ne peut excéder :

• 5 % du prix prévisionnel si la signature de l’acte de vente définitif doit intervenir dans l’année qui suit ;
• 2 % du prix prévisionnel si elle doit avoir lieu un à deux ans après le contrat de réservation.

Aucun dépôt de garantie n’est exigible si la signature de l’acte de vente est prévue plus de deux ans après celle du contrat de réservation.

3) Recherchez un financement et soumettez les travaux modificatifs acquéreurs

Le contrat de réservation accorde en moyenne 45 jours à l’acquéreur pour obtenir une offre de prêt. Il vous faudra préparer un dossier de demande de prêt puis contacter plusieurs établissements bancaires. Une autre solution consiste aussi à contacter un courtier en prêt immobilier, qui va démarcher lui-même un grand nombre de réseaux bancaires et négocier pour vous le meilleur taux d’intérêt.

Profitez également de cette période pour soumettre au promoteur vos demandes de travaux modificatifs acquéreurs (TMA) si vous ne l’aviez pas fait lors de la réservation. Les TMA vous permettent typiquement de personnaliser et modifier de nombreux aspects de votre futur logement, dont :

• l’agencement des cloisons et des pièces ;
• la localisation des prises, interrupteurs ou arrivées d’eau ;
• le type de revêtement mural ou au sol.

4) Signez le contrat de vente définitif chez le notaire

Le contrat de vente scelle définitivement la transaction. Il s’agit d’un acte authentique, qui doit être signé devant un notaire. Le projet de contrat est à adresser à l’acquéreur au moins un mois avant la date retenue pour la signature, afin d’en faciliter la relecture attentive.

Le notaire en charge de la transaction est désigné par le promoteur. Toutefois l’acquéreur est en droit de solliciter son propre notaire (dit « notaire de participation »), afin de le représenter et de préserver ses droits.

5) Surveillez l’évolution du chantier et le déblocage progressif des fonds

Pour démarrer le chantier, le promoteur va devoir avoir un certain nombre d’acte de vente signé et pour financer les travaux, le constructeur va bénéficier du déblocage progressif des fonds empruntés par l’acquéreur. Ces appels de fonds ne peuvent excéder (plus de détails ici) :

• 35 % du prix total à l’achèvement des fondations du bâtiment ;
• 70 % du prix total à sa mise hors d’eau ;
• 95 % du prix total à l’achèvement du chantier.

6) Faites preuve de vigilance à la livraison du bien

La livraison officielle du bien, à laquelle le versement des 5 % restants est conditionné, donne lieu à la convocation du propriétaire pour une visite de réception. L’inspection des lieux lui aussi permettra de détecter d’éventuelles anomalies et de mentionner ses réserves par écrit. Les réparations et remises en conformité devront ensuite être réalisées par le constructeur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Cette dernière est valable pendant un an à compter de la livraison du chantier. Elle est complétée par :

• la garantie biennale de deux ans, pour la réparation ou le remplacement de tout équipement défectueux dans le logement ;
• la garantie décennale de dix ans, mobilisable en cas de malfaçon ou d’anomalie compromettant gravement la viabilité du bien ou le rendant inhabitable.