Quelles conditions suspensives lors d'une cession à un promoteur ?

Quelles sont les principales conditions suspensives liées aux démarches administratives ?

Les projets de promotion immobilière impliquent des démarches administratives longues allant jusqu’à 12 mois. Le promoteur conditionne donc son engagement à leurs bonnes réalisations. Le promoteur n’achète n’est pas le terrain et le bien tels qu’ils existent aujourd’hui mais les droits à construire que le terrain génère.

L’obtention du permis de construire

Avant de lancer le chantier, le promoteur doit monter un dossier complet de demande de permis de construire. L’obtention de cette autorisation est précédée d’une phase d’instruction par les services de l’urbanisme, afin de vérifier la conformité légale. Les documents référents sont le Plan Local d’Urbanisme ou le Règlement National d’Urbanisme le cas échéant.

Cette condition suspensive permet de désengager le promoteur de la PUV si l’administration s’oppose à la délivrance du permis de construire.

Il existe plusieurs cas de refus:

• la mairie délivre un refus de permis de construire (cas le plus fréquent)
• le préfet retire le permis de construire après délivrance de la mairie
• le tribunal retire le permis de construire après un recours d’un tiers sur le permis obtenu.

Cette condition est la plus déterminante sur la réalisation ou non de la PUV.

L’absence de préemption

C’est une disposition que l’on appelle de droit commun, c’est à dire qui peut s’appliquer pour toutes les transactions immobilières.

En fonction du PLU, le terrain peut être situé dans une zone soumise à l’exercice du droit de préemption urbain. Cela signifie que la municipalité peut se porter acquéreuse du bien en priorité pour la réalisation d’un projet d’utilité publique.

Si la mairie préempte, il va de soit que le promoteur ne peut plus acquérir le bien.

L’absence de prescription de fouilles archéologiques

Lors du dépôt du permis de construire, la mairie peut être contrainte en fonction de la localisation du projet de soumettre le dossier aux services de la DRAC (Direction régional des affaires culturelles). Ces derniers peuvent prescrire un diagnostic archéologique afin de vérifier que le sol ne contient de vestiges. Si lors du diagnostic des vestiges ou des suspicions de vestiges sont découverts alors la DRAC peut prescrire une fouille archéologique. Le diagnostic est un processus relativement rapide (6 mois environ) alors que la fouille peut prendre plusieurs années et son coût sera supporter par le demandeur du permis de construire, le promoteur donc.

Longue et onéreuse, la fouille peut modifier en profondeur l’équilibre financier de l’opération et le promoteur peut alors renoncer à la promesse de vente sans frais.

Quelles sont les conditions suspensives liées à la faisabilité technique du projet ?

Les conditions suspensives, en cas de vente à un promoteur, intègrent certains imprévus techniques. En effet, au moment de la signature de PUV, il reste de nombreuses incertitudes à lever afin de vérifier que le terrain peut supporter une nouvelle construction dans un coût raisonnable.

La clause relative à la réalisation de l’étude de sol

Une fois la PUV signée, le promoteur va engager une campagne d’étude de sol et de pollution avec un bureau d’étude spécialisé.

Elle permet, notamment, de préciser la nature des sols, mais aussi de détecter d’éventuels éléments polluants. Lors de ses études initiales (avant la PUV donc), le promoteur va nécessairement prendre des hypothèses standards (semelles superficielles). C’est la technique la plus utilisée de nos jours. Si les études de sols imposent un système de fondations différent et que son surcoût est important alors le promoteur peut se désengager de la PUV.

Il en va de même pour la pollution. Si les études de pollution (réalisées en même temps que les études de sols) démontrent la présence de substances polluantes dans la terre, un surcoût est à prévoir. Si ce surcoût est trop important, alors le promoteur peut se désengager de la PUV.

La clause relative au remembrement d’un terrain voisin

La réalisation du projet immobilier du promoteur peut supposer l’achat de plusieurs terrains contigus et n’appartenant pas aux mêmes propriétaires. Dans ce cas, la clause suspensive dite de « remembrement » soumet la réalisation de la vente à celle des lots voisins. Si l’un des propriétaires refuse de céder son bien, la vente des autres terrains sera ainsi annulée. Cette clause est bien souvent bornée dans le temps. Le promoteur s’engage ainsi à obtenir l’accord de l’ensemble des propriétaires dans un délai raisonnable (3 à 6 mois). Passé ce délai, la PUV devient caduque et vous retrouvez votre liberté.

Quelles sont les conditions suspensives liées à la viabilité commerciale du projet ?

Les conditions suivantes peuvent vous être proposées par un promoteur immobilier mais elles sont de plus en plus rares.

La clause relative à la commercialisation et au volume de réservations

Dans le cadre d’un projet de construction, une clause suspensive de commercialisation peut fixer un volume minimal de réservations. Le promoteur conditionne ainsi l’achat du terrain à un nombre suffisant d’acheteurs pour les lots proposés. En règle générale, le taux de réservation ciblé par le promoteur est compris entre 30 et 40 %.

Le taux peut éventuellement faire l’objet d’une négociation avec le vendeur : plus le taux fixé est bas, et moins la clause sera contraignante pour lui.

La clause relative au financement du promoteur

Si le promoteur a recours à un emprunt bancaire pour financer son projet, la promesse de vente prévoit, plus classiquement, une condition suspensive liée à l’obtention du prêt immobilier. Cette clause soumet la réalisation de la vente à l’obtention préalable d’une offre de prêt par un établissement bancaire. Elle peut également préciser certaines caractéristiques de cette offre, comme :

• un taux d’intérêt maximal ;
• un montant minimal de financement.

La clause relative à l’obtention d’une garantie financière d’achèvement (GFA)

La garantie financière d’achèvement est souscrite par le promoteur auprès d’un établissement financier (banque, assurance…). Le garant s’engage, en cas de défaillance du promoteur, à financer l’achèvement des biens vendus.

Cette clause suspensive permet d’annuler la vente du terrain si le promoteur échoue à obtenir une GFA.