Immobilier neuf : quelles sont les grandes étapes du chantier ?

12 juillet 2021

La vente en l’état futur d’achèvement permet à l’acquéreur de devenir progressivement le propriétaire de son logement. De la réalisation des fondations à la livraison finale du bien, le déroulement du chantier est ponctué par des appels de fonds successifs. Quelles sont les règles ?

Immobilier neuf : comment se déroule le chantier ?

La construction d’un immeuble se déroule en plusieurs étapes. Il convient, tout d’abord, de distinguer les différents travaux dits de gros œuvre :

les travaux de terrassement permettent de niveler le terrain pour le rendre propre à la construction du bâtiment.
les fondations assure une base solide à l’immeuble. La qualité des fondations est garante de la viabilité du reste de l’immeuble et doit donc faire l’objet d’une supervision attentive par le maître d’ouvrage accompagné du bureau d’étude spécialisé.
l’achèvement du plancher bas marque la fin des travaux de gros-œuvre en infrastructure soit en dessous du niveau du sol.
l’élévation des murs extérieurs et porteurs est engagée ensuite. Le bâtiment commence à sortir de terre et prend un aspect reconnaissable.
la mise hors d’eau consiste à poser la toiture ou l’étanchéité si le toit est plat.
la mise hors d’air permet de combler les dernières ouvertures du bâti, avec la pose des menuiseries extérieures (portes, fenêtres). Elle marque la fin des travaux de gros œuvre.

Les travaux de second œuvre interviennent ensuite, et ont pour objet de réaliser les différentes finitions destinées à rendre le logement habitable :

la pose des cloisons intérieures détermine l’aménagement des pièces et la configuration du logement.
l’installation du système électrique (dont une bonne partie est incorporé dès le gros-oeuvre) nécessite essentiellement des travaux de câblage dans les différentes pièces et le raccordement du tableau électrique.
la pose de la plomberie (arrivées d’eau, robinetterie…) et celle du réseau de chauffage (chaudière, radiateurs…) interviennent également à ce stade. Comme pour l’électricité, une bonne partie est incorporé dès le gros-œuvre.
l’achèvement des travaux d’équipement consiste à finaliser la pose des différents appareils électriques et celle des commodités (interphone, électroménager, sanitaires, évier…).
les travaux de peinture et la pose des revêtements de sol apportent généralement la touche finale au bien immobilier.

Quel est l’échelonnement des appels de fonds ?

Pour gérer ses besoins de trésorerie et le financement du chantier, le constructeur est autorisé à réaliser plusieurs appels de fonds successifs. Les montants sont toutefois strictement encadrés par l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation (plus de détails ici). Selon ce texte, la totalité des paiements effectués ne peut jamais excéder :

35 % du prix total de vente à l’achèvement des fondations ;
70 % du prix total de vente à la mise hors d’eau ;
95 % du prix total de vente à l’achèvement de l’immeuble.

Dépôt de garantie : le tout premier paiement de l’acquéreur

Le premier paiement effectué par l’acquéreur d’un bien immobilier neuf n’a pas lieu au début du chantier, mais dès la signature du contrat de réservation. Un dépôt de garantie sera en effet demandé par le promoteur pour acter l’engagement du futur propriétaire. Ce dépôt de garantie ne peut excéder (plus de détails ici) :

5 % du prix du bien si la signature de l’acte authentique de vente doit intervenir moins d’un an plus tard ;
2 % du prix du bien si elle doit avoir lieu entre un et deux ans après la réservation.

Ces montants correspondent uniquement au plafond exigible à certains moments clés du chantier. En pratique, il est donc possible pour un constructeur de multiplier les paliers de paiement dans le contrat, tant qu’ils ne dépassent pas ces montants légaux.

À titre d’exemple, un contrat de VEFA peut tout à fait prévoir :

35 % du montant total à l’achèvement des fondations ;
50 % à la pose du plancher du rez-de-chaussée ;
65 % à l’achèvement du plancher de l’étage intermédiaire ;
70 % à la mise hors d’eau ;
80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
90 % à l’achèvement des travaux de plomberie, menuiserie et chauffage ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Comment se déroulent les appels de fonds ?

À l’achèvement de l’une des étapes du chantier, le promoteur immobilier envoie un appel de fonds accompagné d’une attestation du maître d’œuvre à l’acquéreur qui le transfert à sa banque en cas de prêt. Ce document permet de justifier l’avancée des travaux et l’éligibilité de la somme due. Dès réception, la banque transfère la somme prévue directement sur le compte bancaire du promoteur.

L’argent ne transite donc pas par l’acquéreur. Ce dernier reçoit toutefois une attestation d’avancement des travaux de la part du promoteur.

Comment se déroule le versement du solde à la livraison ?

À l’achèvement des travaux, il reste 5 % du prix de vente à verser au promoteur. Le propriétaire des lieux procède à une inspection complète du logement afin de détecter les réserves qui correspondraient à des anomalies et tester les équipements. Toutes les réserves sont reportées sur le procès-verbal de livraison signé par tous en fin de visite.

Le déblocage progressif des fonds constitue une sécurité pour l’emprunteur : le constructeur, en effet, doit justifier de l’avancement régulier des travaux pour solliciter les paiements. Si des réserves sont émises à la livraison, le promoteur a l’obligation de les lever dans le délai indiqué dans le contrat VEFA.

Les points clés à retenir :

la construction d’un immeuble fait appel à de nombreux corps de métier au cours de plusieurs étapes successives.
plusieurs paliers de déblocage des fonds auprès de la banque sont prévus par la loi.
le versement du solde intervient à la livraison du bâtiment.