Vendre en dation à un promoteur immobilier : comment ça marche ?
04 octobre 2021
Qu’est-ce que le paiement par dation ?
La dation est un mode de paiement alternatif, prévu par l’article 1342-4 du Code civil. Selon ce texte de loi, le créancier d’une dette peut en effet « accepter de recevoir en paiement autre chose que ce qui lui est dû »(plus d’infos ici). Elle peut donc être assimilée à une forme de troc ou de paiement en nature. Le débiteur, pour se libérer de sa dette, cède un bien d’une valeur équivalente.
La dation était, à l’origine, un type de transaction surtout utilisé dans le domaine fiscal. Elle permettait, par exemple, à un particulier de régler un arriéré d’impôts en vendant à l’État une œuvre d’art, ou encore un bien foncier.
La vente d’un terrain en dation est aujourd’hui l’une des solutions envisageables pour céder votre bien à un promoteur immobilier. Elle vous permet de toucher :
- une partie du produit de la vente sous la forme d’un logement neuf au sein de l’immeuble ;
- le solde restant dû sous la forme d’un versement financier classique.
Pour la validité de la transaction, le ou les logements cédés dans le cadre d’une dation doivent être situés sur le terrain vendu.
Quels sont les avantages liés à une vente en dation ?
Le paiement en nature est d’abord une option sécurisante et attractive pour le promoteur immobilier lui-même. La valeur du logement neuf est, en effet, déduite du prix de vente du terrain. Ce dernier peut donc être acquis pour une fraction de sa valeur réelle, et le promoteur est moins dépendant du crédit bancaire pour lancer son projet.
Grâce à la vente en dation, un constructeur limite ainsi le montant initial à investir et s’assure, par ailleurs, une première réservation d’un logement au sein du projet.
Le vendeur du terrain bénéficie également de certains avantages non négligeables :
- il obtient un logement situé au même endroit que son logement précédent, et préserve donc son cadre de vie. Ce point est susceptible de rassurer les propriétaires souhaitant ne pas s’éloigner et rester dans le même quartier, avec le même environnement (écoles et crèches, commerces de proximité, transports en commun…) ;
- il bénéficie le plus souvent d’une réduction sur la valeur du logement neuf lui étant attribué. Autrement dit, il profite d’un tarif privilégié à l’achat par rapport à un autre acquéreur signant un contrat de réservation. La remise consentie par le promoteur peut atteindre 7 à 8 % du prix public de vente ;
- la construction et la livraison du logement relèvent de la seule responsabilité technique et financière du promoteur. Cet aspect peut convaincre le vendeur du terrain si ce dernier avait déjà l’intention de faire construire.
La vente d’un terrain en dation est donc un mode de transaction susceptible d’intéresser certains propriétaires en fonction de leur situation personnelle. Elle est tout particulièrement attractive si vous aviez déjà l’intention d’améliorer votre cadre de vie et d’investir dans le neuf.
Insérez une obligation d’achèvement des travaux au contrat de vente en dation
Dans le cadre d’une dation, le vendeur du terrain ne reçoit qu’un paiement partiel. Il est donc soumis au risque d’un retard ou d’un abandon du chantier. Le contrat de vente doit prévoir, pour le promoteur, une obligation d’achèvement des travaux ou de remboursement de la valeur restante du terrain si le logement n’est jamais livré.
Quels sont les inconvénients liés à la vente en dation ?
La vente d’un terrain contre la cession d’un logement neuf reste, malgré tout, une procédure atypique, associée à certains inconvénients :
- le vendeur touche une somme inférieure à la valeur réelle du terrain afin de tenir compte de la valeur du logement attribué. Pour percevoir la totalité de son dû, il devra donc attendre la livraison du chantier et la remise des clés, soit entre 12 et 24 mois en moyenne ;
- si le terrain vendu abrite le logement actuel du vendeur, ce dernier devra déménager une première fois pendant le temps du chantier, puis réemménager à la livraison. Il doit donc subir deux déménagements successifs, avec les coûts associés ;
- la procédure de vente en dation est particulièrement complexe, dans la mesure où elle cumule la vente d’un terrain et l’acquisition d’un logement neuf en VEFA.
La vente en dation est une procédure intéressante pour obtenir un logement neuf à moindres frais et sans quitter votre cadre de vie.
Les points clés à retenir :
- la vente en dation consiste à céder votre terrain à un promoteur en échange d’un ou plusieurs des logements neufs à construire ;
- le vendeur du terrain bénéficie d’une réduction sur le prix de vente public des logements du promoteur ;
- la procédure du paiement en dation reste néanmoins complexe et plus longue qu’une vente classique de terrain.