Immobilier neuf : quelles assurances ?

Quelles assurances avant la livraison du chantier ?

Selon, l’article L.261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation (plus de détails ici), le promoteur doit inclure dans le contrat de réservation :

• soit une « garantie financière de l’achèvement de l’immeuble » ;
• soit une « garantie financière du remboursement des versements effectués ».

Garantie d’achèvement : Une assurance jusqu’à la fin du chantier

Il s’agit d’une sécurité essentielle pour l’acquéreur d’un bien immobilier neuf. La garantie certifie que le chantier de construction ira bien à son terme, même si le promoteur ne dispose plus des fonds nécessaires pour poursuivre les travaux.

En pratique, un établissement financier comme une banque ou une compagnie d’assurances délivre cette garantie. Le garant aura ensuite pour rôle d’avancer la somme nécessaire à la finalisation du chantier en cas de défaillance du promoteur.

Un établissement tiers délivre cette garantie est donc « extrinsèque ». Le promoteur peut également proposer une garantie « intrinsèque », ne reposant sur aucun garant extérieur et sur ses seuls fonds propres. Il s’agit bien sûr d’une option plus risquée pour l’acquéreur. Elle peut être proposée seulement si :

•  l’immeuble a déjà été mis hors d’eau (achèvement de la toiture et des menuiseries extérieures) ;
•  75 % du coût total du projet est bloqué par le promoteur sur un compte bancaire dédié.

La garantie financière d’achèvement extrinsèque est la norme aujourd’hui et très majoritairement utilisée par les promoteurs.

Garantie de remboursement : le vendeur récupère l’intégralité de ses fonds

Il s’agit d’une alternative à la garantie d’achèvement. Elle est activée en cas de défaillance du promoteur et d’une impossibilité de mener les travaux à leur terme. L’acquéreur est alors remboursé de l’ensemble des versements effectués, ce qui inclut :

•  le dépôt de garantie versé lors du contrat de réservation ;
•  tous les appels de fonds déjà effectués pendant le chantier.

La garantie de remboursement est extrinsèque : elle repose sur un établissement financier comme une banque, une compagnie d’assurances ou encore une société de caution mutuelle.

Quelles assurances après la livraison du chantier ?

À compter de la visite de réception du bien immobilier et de la remise des clés, l’acquéreur peut solliciter la réparation des malfaçons et des divers équipements du logement. La durée de validité est variable selon le type de garantie.

Garantie de parfait achèvement : une assurance pendant un an

L’article 1792-6 du Code civil (plus de détails ici) encadre la garantie de parfait achèvement . Elle se fonde sur l’obligation du promoteur de livrer un bien strictement conforme aux stipulations du contrat de vente. Cette garantie permet la réparation de tous les désordres – mêmes mineurs – pendant une durée totale d’un an à compter de la livraison.

Les légers défauts pris en charge par la garantie de parfait achèvement incluent par exemple :

• une peinture de revêtement présentant des irrégularités ;
• une fuite d’eau sur un robinet ou une tuyauterie ;
• un volet roulant électrique ne fonctionnant pas ;
• une petite fissure avec une infiltration d’eau.

La garantie ne couvre toutefois pas les dégâts résultant d’une usure normale d’un élément ou encore d’un mauvais usage de la part du propriétaire.

Garantie biennale : la réparation ou le remplacement des équipements pendant deux ans

Elle est prévue par l’article 1792-3 du Code civil (plus de détails ici). Cette garantie rend le constructeur responsable du bon fonctionnement des « éléments d’équipement de l’ouvrage » pendant une durée de deux ans à compter de la livraison du chantier. En cas de dysfonctionnement, il est procédé automatiquement à la réparation ou au remplacement de l’élément concerné.

Sont concernés tous les appareils, accessoires ou pièces de mobilier pouvant être démontés sans entraîner une détérioration du mur ou du support. Cela inclut entre autres :

• l’ensemble des appareils électriques préinstallés à l’emménagement (électroménager et cuisine équipée, interphone, ventilation mécanique contrôlée, volets électriques…) ;
• la chaudière, la plomberie et les radiateurs ;
• les sanitaires, éviers et robinets ;
• les portes et fenêtres (hors huisseries).

Garantie décennale : une assurance contre les malfaçons pendant dix ans

La garantie décennale est encadrée par l’article 1792 du Code civil (plus de détails ici). Elle est d’une durée de dix ans à compter de la livraison du chantier. Elle couvre uniquement les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou rendant le bâtiment impropre à sa destination. Cela peut inclure par exemple :

• un affaissement ou une fragilisation de la dalle ;
• des fissures profondes sur les murs porteurs ;
• une perte d’étanchéité de la toiture ;
• une rupture de canalisation inaccessible.

La garantie décennale, en revanche, ne concerne pas les dégâts purement esthétiques (ne mettant pas en cause la viabilité de l’ouvrage) et tous les dommages dus à une négligence ou un mauvais entretien.