Que faut-il vérifier avant de vendre à un promoteur ?
15 octobre 2021
Se renseigner sur les conditions du prix proposé
Lors des négociations, le promoteur immobilier intéressé par un terrain peut proposer deux prix différents à son propriétaire :
- Le « prix de marché » correspond à la valeur du terrain et de ses constructions en l’état, s’il était vendu tout de suite au promoteur. Cela revient à vendre son bien classiquement si ce n’est que bien souvent le promoteur peut faire une offre sans condition de prêt bancaire donc la vente est quasiment assurée ;
- Le « prix potentiel constructible » est la valeur réelle du terrain. Il tient compte de l’ensemble des droits de construire y étant attachés. Il s’agit donc du tarif proposé par le promoteur sous réserve de l’obtention des autorisations administratives lui permettant de réaliser son projet (permis de construire, de surélévation, d’aménagement…).
Le prix potentiel constructible est parfois notoirement plus élevé que le prix immédiat. Il est apprécié en tenant compte de la localisation du terrain, de la surface constructible totale ou encore de la nature des sols. Son évaluation par le promoteur suppose une étude préalable du plan local d’urbanisme et un projet immobilier déjà bien défini.
Il est aisé de différencier les deux puisque dans le premier cas, seul les conditions suspensives d’usage sont appliquées : preuve de détention du bien, absence de préemption de la ville… Dans le second cas, les conditions suspensives sont plus fournies et imposent l’obtention d’un permis de construire, d’absence de pollution des sols…
Opter pour le type de vente le plus adapté
En cas de vente de terrain ou de bien immobilier à un promoteur, deux formules peuvent être envisagées :
- La vente classique consiste à céder la parcelle au promoteur et à percevoir l’intégralité de sa valeur sous forme financière le jour de la vente ;
- La vente en dation (plus de détails ici) permet au propriétaire de recevoir l’un des logements neufs du nouveau projet contre la cession de son terrain.
Relire les différentes clauses du contrat d’avant-vente
La promesse de vente signée entre les deux parties inclut un certain nombre de clauses suspensives. Si au moins l’une d’elles ne se réalisent pas, le promoteur devra abandonner l’achat sans devoir aucune indemnité au vendeur.
Quatre clauses sont notamment assez courantes et peuvent faire l’objet d’une négociation. Il est donc important, pour le vendeur, de les comprendre et de les vérifier attentivement :
- L’obtention du permis de construire a pour effet de lier la vente à la validation préalable du projet par l’administration. Pour rappel, les services de l’urbanisme disposent de deux mois pour faire connaître leur réponse à compter de la date de la demande du permis de construire. S’y ajoutent ensuite deux mois pour l’exercice d’un éventuel recours par un tiers (voisin ou association de quartier) ;
- La commercialisation permet au promoteur d’annuler l’achat du terrain si les réservations pour son projet sont en nombre insuffisant. La clause fixe généralement un taux de réservation compris entre 40 et 50%. Toutefois, cette proportion peut être négociée à la baisse par le vendeur et elle est assez rarement imposée. Chez PIERRE PROMOTION, nous ne l’incluons pas à ce jour ;
- L’‘étude de sol pose une réserve en fonction de la composition souterraine de la parcelle. Selon les cas, un résultat défavorable (sol fragile ou nécessitant des fondations spéciales) peut autoriser le promoteur à annuler ou réévaluer son offre ;
- L‘étude de pollution entraine la réalisation, d’une campagne de sondages et d’analyse (concomitant à l’étude de sol) permettant de déceler des traces de pollution. Si c’est le cas et étant donné que l’évacuation de terres polluées entraîne un surcoût, le promoteur pourra annuler ou réévaluer son offre.
Connaître le délai prévisible avant la vente
La vente d’un terrain à un promoteur immobilier nécessite de la patience pour le propriétaire. En effet, de la signature de la promesse de vente jusqu’à celle de l’acte authentique devant le notaire, 12 à 18 mois s’écoulent en moyenne.
Ces délais importants sont, notamment, dus à l’obtention du permis de construire purgé de tout recours. Ils peuvent représenter un inconvénient non négligeable pour les propriétaires souhaitant céder leur terrain rapidement.
Promesse de vente devant notaire : obligatoire au-delà de 18 mois
La plupart des promesses de vente prévoient un délai maximal de 18 mois pour la finalisation de la transaction. Au-delà de 18 mois, le contrat est obligatoirement un acte authentique rédigé par un notaire. Cette disposition a pour objet de protéger les vendeurs contre l’immobilisation de leur terrain pour une durée excessive.
La vente d'un terrain ou d'une maison à un promoteur est plus complexe qu'une transaction classique. N'hésitez pas à vous faire accompagner de votre notaire pour bien comprendre l’ensemble des clauses de la promesse de vente.
Les points clés à retenir :
- La vente à un promoteur nécessite tout d'abord de bien comprendre le prix potentiel constructible ;
- Le contrat d'avant-vente et ses conditions suspensives doivent faire l'objet d'une relecture soigneuse ;
- Faites vous accompagner de votre notaire avant de signer la promesse de vente.
Vérifier le montant de l’indemnité d’immobilisation
La promesse de vente signée par le promoteur immobilier est unilatérale : elle engage uniquement le vendeur à immobiliser son bien pendant le temps défini au contrat. Il ne peut donc plus le proposer à quelqu’un d’autre.
Le promoteur dispose, quant à lui, d’une option d’achat pendant la même période. En contrepartie, il verse une indemnité d’immobilisation de son bien. Cette indemnité restera acquise au propriétaire si l’acquéreur renonce finalement à la transaction, sauf en cas de mise en œuvre d’une condition suspensive. Son montant a donc une grande importance pour le vendeur.
En règle générale, l’indemnité d’immobilisation est de 5% du prix de vente total du bien.
