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TVA réduite en immobilier neuf : quels critères ?

26 novembre 2021

L’acquisition d’un logement neuf est associée à un certain nombre d’avantages fiscaux, dont une exonération possible de taxe foncière, mais aussi le bénéfice d’une TVA à 5,5 % seulement. En pratique, ce taux réduit est conditionné au respect de certains critères liés au bien immobilier et à l’accédant lui-même. Le point complet avec Pierre Promotion !

TVA à taux réduit : de quoi s’agit-il ?

Afin d’encourager la construction de logements neufs et l’accession à la propriété, l’article 278-0 bis du Code général des impôts prévoit un taux de TVA réduit applicable à la livraison de certains logements neufs par les promoteurs et constructeurs de maisons individuelles. Ce taux est égal à 5,5 % au lieu du taux standard de 20 % depuis le 1er janvier 2014. Auparavant, il était de 7 %.

Ce différentiel de près de 15 % représente un avantage fiscal très significatif pour les bénéficiaires. Ces derniers peuvent ainsi obtenir un prix beaucoup plus attractif auprès du promoteur et augmenter leur pouvoir d’achat immobilier.

TVA

Un taux également applicable au prêt social location-accession.

La TVA au taux réduit de 5,5 % s’applique également par défaut pour les ménages ayant recours au prêt social location-accession. Pour rappel, ce dispositif permet à un locataire de devenir progressivement propriétaire de son logement en réalisant un effort d’épargne complémentaire au paiement de son loyer.

Quels sont les critères liés à l’acquéreur ?

Les principales conditions liées au bénéfice de la TVA réduite concernent le profil de l’acquéreur. Tous les futurs propriétaires immobiliers ne peuvent donc pas y prétendre.

L’avantage fiscal, tout d’abord, est strictement réservé aux personnes physiques. Un bien immobilier neuf acquis par une personne morale (entreprise, association, ONG…) est obligatoirement soumis au paiement du taux standard de TVA.
La TVA réduite s’applique par ailleurs uniquement à l’acquisition d’une résidence principale. C’est la raison pour laquelle la TVA à taux réduit ne peut jamais se cumuler avec la réduction d’impôt Pinel, dédiée à l’investissement locatif.
L’acquéreur, enfin, doit s’engager sur une période de détention du bien acheté. Toute revente avant l’expiration de ce délai le contraindrait à rembourser une partie de la TVA non perçue par l’État. Cette période est de 10 ans depuis le 1er janvier 2014, et elle était de 15 ans auparavant.
La TVA à taux réduit, enfin et surtout, est réservée aux ménages ne dépassant pas un certain plafond de revenu. Ce dernier varie selon la localisation géographique et la composition du foyer. Les plafonds applicables au 1er janvier 2021 s’établissent comme suit :

Nombre de personnes dans le foyer Paris Région
Ile-de-France
Autres régions
1 34 800,00 € 34 800,00 € 30 254,00 €
2 52 009,00 € 52 009,00 € 40 401,00 €
3 68 177,00 € 62 519,00 € 48 586,00 €
4 81 400,00 € 74 887,00 € 58 655,00 €
5 96 849,00 € 88 651,00 € 69 001,00 €
6 108 980,00 € 99 760,00 € 77 764,00 €
Par personne supplémentaire 12 145,00 € 11 116,00 € 8 674,00 €

Lors de la signature d’un contrat de réservation, il est donc important que le promoteur ait connaissance de votre dernier avis d’imposition. Cela l’aidera à déterminer si vous êtes éligible au taux de TVA réduit et donc à une diminution substantielle du montant à payer !

Quels sont les critères liés au bien immobilier ?

L’application du taux réduit de TVA est réservée non seulement aux ménages les plus modestes, mais aussi à des zones précises du territoire. Cet avantage concerne en effet uniquement les logements neufs situés :

  • à l’intérieur d’un quartier prioritaire de la ville (QPV) ayant fait l’objet de la signature d’un contrat de ville. Il s’agit de quartiers défavorisés dont la délimitation est réalisée par les collectivités territoriales et faisant l’objet d’un vaste effort de rénovation et de réhabilitation ;
  • dans un quartier dit « ANRU » (Agence Nationale de Rénovation Urbaine), présentant la plupart du temps des caractéristiques similaires.

Dans les deux cas, le bien immobilier éligible peut être situé directement à l’intérieur du quartier ou jusqu’à 300 mètres au-delà de sa limite géographique. Pour déterminer si votre futur bien immobilier est éligible, vous pouvez consulter :

  • la liste complète des quartiers faisant l’objet d’une convention ANRU sur le site www.anru.fr ;
  • celle des quartiers prioritaires de la ville sur le site gouvernemental www.ville.gouv.fr

De plus, un plafond de prix au mètre carré s’applique automatiquement. Il est lui aussi variable en fonction de la localisation du logement. Si le bien proposé par le promoteur affiche un tarif plus élevé, il ne sera pas possible d’appliquer la TVA à taux réduit. Au 1er janvier 2021, ce plafond s’établit de la manière suivante :

  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Prix maximal par m² de surface utile 4 906,00 € 3 717,00 € 2 977,00 € 2 598,00 € 2 272,00 €

TVA à taux réduit : que se passe-t-il en cas de revente ?

Un primo-accédant bénéficiaire de la TVA à taux réduit a tout intérêt à conserver son logement pendant plusieurs années. S’il décide de revendre avant le dixième anniversaire de son emménagement, il s’expose en effet à rembourser partiellement cette taxe. Le montant exigible est dégressif en fonction de la durée de détention. Il s’élève à :

  • 90 % du différentiel de TVA après un an de détention du bien immobilier ;
  • 80 % après deux ans ;
  • 70 % après trois ans ;
    etc.

Au bout de dix ans, plus aucune surtaxe n’est à payer. Par ailleurs, certaines circonstances exceptionnelles permettent de déroger à cette obligation de remboursement, dont notamment un décès, une mobilité professionnelle, une période de chômage, une naissance ou encore un mariage.
Toutes les circonstances sont rappelées ici.

La TVA à taux réduit de 5,5 % est un avantage fiscal considérable pouvant vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros sur le prix d’un logement neuf. Elle est toutefois réservée à certaines zones géographiques et certains profils d’acquéreurs.

Les trois points clés à retenir :

- L’acquisition d’un logement neuf peut donner lieu à une TVA de 5,5 % seulement au lieu de 20 %.
- Ce taux réduit est notamment conditionné à un plafond de revenu de l’acquéreur et à un plafond de prix au mètre carré.
- En cas de revente rapide du bien, le bénéficiaire s’expose à rembourser la différence de TVA à l’administration fiscale.