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Location meublée : définition, avantages et inconvénients

13 décembre 2021

Le logement meublé est une formule idéale pour poser ses valises sans se préoccuper de l’achat de meubles ou de fournitures diverses. Le propriétaire, de son côté, peut espérer une rentabilité assez attractive et une fiscalité avantageuse. Quelles sont les principales caractéristiques de la location meublée ? Le point avec Pierre Promotion.

Qu’est-ce qu’un bail de location meublée ?

Un bail de location meublée est un contrat mettant à la disposition du locataire un logement déjà meublé, c’est-à-dire « prêt à habiter ». Il s’oppose ainsi au bail de location vide, ou « nue », concernant les logements dénués de tout meuble.

La location d’un logement de ce type présente surtout un intérêt pour les locataires cherchant à s’installer pour une courte durée ou à conserver leur mobilité. Le contrat de location se distingue notamment par (plus de détails ici) :

  • une durée de bail d’un an seulement, renouvelable par tacite reconduction, contre trois ans pour un logement vide ;
  • un préavis d’un mois pour quitter le logement, contre trois mois pour un logement vide ;
  • un préavis de trois mois pour le propriétaire souhaitant donner congé au locataire, contre six mois pour un logement vide ;
  • un dépôt de garantie d’un montant maximal correspondant à deux mois de loyer.

 

Quelles sont les caractéristiques d’un logement meublé ?

Pour être qualifiable de location meublée, un logement doit contenir un certain nombre d’équipements obligatoires. La liste en est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (plus de détails ici). Un bailleur souhaitant bénéficier de ce régime avantageux doit notamment prévoir dans la cuisine (plus de détail ici) :

  • une plaque de cuisson ou une cuisinière ;
  • un four classique et/ou à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur ;
  • un congélateur, ou à défaut un compartiment à congélation dans le réfrigérateur capable de conserver les aliments à -6 °C.

Dans le reste du logement, il convient par ailleurs d’ajouter :

  • une literie (avec une couette et/ou une couverture) ;
  • un dispositif occultant au moins pour la fenêtre de la chambre à coucher (rideaux ou volets) ;
  • de la vaisselle (assiettes, couverts) en nombre adapté par rapport à la capacité du logement ;
  • une table et des chaises en nombre adapté ;
  • des luminaires ;
  • le petit matériel lié à l’entretien ménager et au nettoyage du logement.

Ces différents éléments constituent le minimum réglementaire pour un logement meublé. Le propriétaire est bien sûr libre d’aller au-delà pour augmenter le confort de l’occupant et rendre l’annonce de location plus attractive (télévision, balcon-terrasse avec transat, lave-vaisselle et lave-linge…).

 

Meublé

Logement meublé : le locataire reste libre d’amener ses meubles

Le locataire d’un logement meublé a la possibilité de réaménager les lieux à sa guise et notamment d’installer ses propres meubles en lieu et place de ceux du propriétaire. En contrepartie, il doit veiller à rendre le logement dans l’état exact où il l’a trouvé.

Quelle est la fiscalité d’un logement meublé ?

La location d’un logement meublée est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale : à la différence de la location vide, elle génère donc des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. L’imposition, de ce fait, est souvent plus favorable.

Le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) vous laisse en effet le choix entre (plus de détails ici) :

  • le régime « micro-BIC », accessible jusqu’à un chiffre d’affaires annuel de 72 600 € en 2021. Il intègre un abattement forfaitaire très intéressant de 50 % sur vos loyers perçus avant imposition, pour tenir compte de vos charges ;
  • le régime réel, permettant de déduire l’intégralité de vos charges, mais impliquant une comptabilité stricte.

Le bailleur peut enfin bénéficier du statut de loueur de meublé professionnel (LMP) si les deux conditions suivantes sont réunies (plus de détails ici) :

  • les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € ;
  • elles excèdent le montant des traitements, salaires et autres revenus du même foyer fiscal.

 

Quels sont les autres avantages de la location meublée ?

La fiscalité est le principal point fort du meublé, mais pas son unique qualité.

À surface habitable équivalente, un logement meublé peut être proposé à un loyer significativement plus élevé qu’un logement vide. La mise à disposition des meubles et des équipements constitue en effet un service que le bailleur est en droit de facturer. Le différentiel de loyer est variable selon les cas et le niveau de demande.

Les bailleurs se spécialisant dans le meublé le font également :

  • pour se démarquer de l’offre de logement dans leur secteur, les logements vides restant la norme ;
  • pour limiter les risques d’impayés prolongés, avec des locataires restant moins longtemps dans le logement.

 

Quels sont les inconvénients de la location meublée ?

La limite majeure des locations meublées est la rotation plus importante (turnover) des locataires. Ce type de logement s’adresse en priorité à des actifs en mobilité, mais aussi à des étudiants. Dans ce dernier cas, une disposition spécifique permet d’ailleurs de réduire la durée du bail à neuf mois, non renouvelables (plus de détails ici).

Cette rotation plus élevée induit des vacances locatives plus fréquentes, et donc une diminution relative de la rentabilité. Le meublé ne conviendra pas à des bailleurs privilégiant la stabilité et souhaitant limiter le temps lié à la gestion du bien, aux visites et états des lieux, aux démarches administratives… Ces différentes tâches peuvent bien sûr être déléguées à une agence immobilière spécialisée, au prix d’une nouvelle baisse de rendement.

Le propriétaire a la responsabilité de l’installation et de l’éventuel remplacement des meubles à l’intérieur du logement. Il est susceptible d’être dérangé plus souvent, par exemple en cas de panne d’un appareil électroménager.

Fiscalité

La location meublée peut séduire le locataire par sa flexibilité, mais aussi le bailleur par sa rentabilité et sa fiscalité plus souple. Il est par ailleurs tout à fait envisageable de vous orienter vers le meublé dans le cadre d’un investissement locatif neuf. Découvrez les programmes en cours de réservation chez Pierre Promotion.

Les trois points clés à retenir :

  • Un logement meublé est pré-équipé de l’ensemble des meubles et éléments nécessaires à la vie quotidienne ;
  • Il est notamment recherché par les locataires en quête d’une solution souple et pratique ;
  • Les logements meublés dégagent une rentabilité attractive pour les bailleurs, au prix d’un turnover plus important.