Quels diagnostics obligatoires pour une vente ?

Quels sont les diagnostics immobiliers toujours indispensables ?

La loi impose presque toujours la réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE). Il concerne l’ensemble des biens immobiliers, à de rares exceptions près. L’article R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation liste ces biens (plus de détails ici) :

• les constructions temporaires ou à usage saisonnier ;
• les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
• les monuments historiques.

Le DPE informe donc l’acquéreur sur la consommation énergétique du bien. Il le renseigne indirectement aussi sur la qualité de l’isolation thermique du bâti. Ainsi, chaque bien immobilier diagnostiqué fait l’objet d’un classement. Ce dernier est basé sur une échelle alphabétique allant de A ou B pour les logements très bien isolés, à F ou G pour les « passoires énergétiques ». Sa durée de validité est de dix ans (plus de détails ici).

Quels diagnostics immobiliers selon l’ancienneté du bien ?

L’ancienneté générale du bien imposent plusieurs diagnostics immobiliers en fonction de  :

• Le vendeur de tout bien immobilier dont la date de construction est antérieure à 1949 doit produire le diagnostic le diagnostic plomb, ou constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Il permet notamment de vérifier l’absence de cette matière dangereuse présente dans les vieilles peintures. Si le diagnostic révèle un taux de plomb normal (inférieur à 1 mg/cm²), sa durée de validité est illimitée (plus de détails ici).
• Le diagnostic amiante, ou « état amiante », a quant à lui pour fonction de détecter des traces éventuelles de fibres d’amiante. Ce matériau était utilisé jusque dans les années 80, avant de se révéler nocif pour la santé humaine. Ce diagnostic s’impose seulement pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été accordé avant le 1er juillet 1997 (plus de détails ici).

Quels diagnostics immobiliers selon les équipements du bien ?

Plusieurs autres diagnostics peuvent aussi se rajouter au DDT en fonction de la nature des équipements installés dans le logement et de leur ancienneté :

• Le diagnostic gaz, concerne seulement les logements raccordés à une installation de gaz naturel pour leur chauffage. Il est par ailleurs requis seulement si cette installation remonte à plus de 15 ans (plus de détails ici). D’une durée de validité de trois ans, le diagnostic gaz renseigne en particulier l’acheteur sur l’état général de la chaudière.
• Le diagnostic électricité s’impose uniquement si l’installation d’électricité du logement a plus de 15 ans (plus de détails ici).
• Pour les biens non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées, il faut requérir au diagnostic assainissement. Il permet ainsi de vérifier l’état de l’installation autonome d’assainissement de la maison – typiquement une fosse septique – et reste valable pendant trois ans (plus de détails ici).

Quels diagnostics immobiliers selon la localisation du bien ?

Des arrêtés préfectoraux peuvent délimiter des zones géographiques précises, dans lesquelles des diagnostics complémentaires sont également obligatoires. Il s’agit le plus souvent de risques liés à l’environnement immédiat du bien immobilier.

L’état des risques et pollutions (ERP) est le principal document de ce type. Il renseigne ainsi le locataire sur les différents risques recensés au sein de la commune concernant les aléas (plus de détails ici) :

• naturels ;
• miniers ;
• technologiques ;
• sismiques (zones de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5) ;
• radioactifs (zones à potentiel radon de niveau 3).

D’autres diagnostics informent aussi plus précisément l’acquéreur sur l’existence de certains parasites nécessitant sa vigilance :

• Le diagnostic termites concerne tous les immeubles situés dans une zone délimitée par arrêté en raison d’un risque élevé d’infestation. La durée de validité de ce diagnostic est limitée à six mois en raison de l’évolution rapide des zones de développement de la termite.
• Le diagnostic mérule s’impose lui aussi au vendeur si le bien immobilier concerné est situé dans une zone mentionnée par un arrêté préfectoral spécifique. Il n’existe pas de durée de validité prévue, mais il est recommandé de le réaliser au plus près de la date de vente. La découverte de mérule par le nouveau propriétaire peut en effet constituer un vice caché, susceptible d’engager la responsabilité civile du vendeur (plus de détails ici).