Achat en démembrement : comment ça marche ?
25 février 2022
Qu’est-ce qu’un achat en démembrement ?
Une division temporaire du droit de propriété d’un bien immobilier.
Le démembrement d’un bien immobilier consiste à scinder le droit de propriété entre :
- son usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter le bien (usus) ou de le mettre en location pour générer des revenus (fructus) ;
- sa nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer du bien pour le mettre en vente (abusus).
Une opération de démembrement est par nature temporaire. Le droit d’utilisation du bien immobilier peut en effet être accordé :
- pour une durée limitée dans le temps, dans le cadre d’un usufruit temporaire ;
- jusqu’à la date du décès du bénéficiaire, dans le cadre d’un usufruit viager.
À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien. Ce transfert est automatique. Il n’exige ni un règlement par notaire, ni l’application de droits de mutation ou succession.
Pourquoi réaliser un achat en démembrement ?
Dans de nombreux cas, l’usufruitier et le nu-propriétaire subissent le régime du démembrement sans l’avoir nécessairement souhaité ou anticipé. Le cas le plus typique est celui d’un conjoint survivant, conservant l’usufruit du domicile conjugal tandis que les enfants du couple en acquièrent la nue-propriété. Au décès de l’autre parent, les héritiers deviendront ensuite pleinement propriétaires (plus de détails ici).
Le démembrement d’un bien immobilier peut également être volontaire et s’intégrer de façon intelligente dans une stratégie patrimoniale. Un couple de personnes âgées peut, par exemple :
- vendre la nue-propriété de sa résidence principale tout en conservant son usufruit (c’est le principe de la vente en viager) ;
- réaliser un investissement commun avec leurs enfants : les parents achètent l’usufruit d’un bien immobilier et les enfants sa nue-propriété, en anticipation de la succession ;
- effectuer une donation de la nue-propriété aux enfants, en bénéficiant au passage d’un abattement fiscal intéressant (voir ci-dessous).
Usufruitier, nu-propriétaire : quelle répartition des dépenses d’entretien ?
Les articles 605 et suivants du Code civil encadrent la répartition des frais du bien immobilier détenu en commun par l’usufruitier et le nu-propriétaire (plus de détails ici). Les deux parties peuvent néanmoins convenir de règles spécifiques.
D’une manière générale, la situation est très proche de celle d’un propriétaire et d’un locataire. L’usufruitier est responsable des frais d’entretien courant du bien, tandis que le nu-propriétaire doit financer les « grosses réparations ».
Quels sont les différents types d’achats en démembrement ?
Trois principaux types d’achats immobiliers en démembrement sont à distinguer. Le principe de base, toutefois, reste fondamentalement le même dans chaque cas.
- L’achat en démembrement simple correspond à la situation déjà évoquée plus haut, dans laquelle un acheteur se porte acquéreur de la nue-propriété et un autre de l’usufruit du bien. Ce montage est notamment intéressant dans le cadre familial pour garantir au conjoint survivant le droit d’habiter le bien jusqu’à son propre décès.
- L’achat en démembrement croisé est plutôt adapté aux couples pacsés ou vivant en concubinage. Dans ce cas de figure, chaque membre du couple acquiert 50 % de la nue-propriété du bien immobilier et 50 % de son usufruit. Au décès de l’un d’entre eux, le conjoint survivant devient donc pleinement propriétaire d’une moitié du bien, et reste usufruitier de l’autre moitié – si cette part de nue-propriété est héritée par les enfants. Il conserve ainsi le droit d’habiter le logement jusqu’à son propre décès.
- L’achat démembré en SCI reprend le principe de l’acquisition croisée, mais dans le cadre d’une société civile immobilière – généralement familiale. Si la SCI est composée de deux associés, chacun acquiert la moitié des parts de la société, mais en cède la nue-propriété à l’autre associé. Au décès de l’un des associés, l’autre acquiert la pleine propriété de la moitié des parts, et conserve l’usufruit de l’autre moitié.
Quels sont les avantages d’acheter en démembré ?
L’achat immobilier en démembrement constitue le plus souvent une stratégie d’optimisation fiscale. L’acquéreur de la nue-propriété ne paie qu’une fraction du prix de marché du bien, dans la mesure où il sera temporairement privé de sa pleine jouissance.
Les deux parties ne sont cependant pas libres de déterminer ce montant. Un barème, prévu par l’article 669 du Code général des impôts, encadre strictement la valeur de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est âgé au moment de la transaction, et plus la nue-propriété aura logiquement de la valeur. Cette dernière s’élève à (plus de détails ici) :
- 50 % de la valeur du bien immobilier si l’usufruitier est âgé de 51 à 60 ans ;
- 60 % s’il est âgé de 61 à 70 ans ;
- 70 % s’il est âgé de 71 à 80 ans ;
- 80 % s’il est âgé de 81 à 90 ans ;
- 90 % s’il est âgé de plus de 90 ans.
Pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux d’un démembrement, il est donc recommandé de réaliser cette opération au plus tôt – entre 60 et 70 ans, après le départ à la retraite.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier sans payer aucun droit de succession. Mieux encore : l’éventuelle plus-value acquise par la propriété depuis la transaction ne sera pas non plus taxable.
La donation immobilière en démembrement : un cadre très avantageux
Un propriétaire peut également faire don de la nue-propriété de son bien, plutôt que la vendre. Pour rappel, un abattement fiscal de 100 000 € par enfant tous les 15 ans est prévu pour chaque parent (plus de détails ici). Un couple marié avec deux enfants peut par exemple faire don d’une nue-propriété d’une valeur allant jusqu’à 400 000 €, en totale franchise d’impôt.
L’achat d’un bien immobilier en démembrement est une stratégie efficace pour limiter la fiscalité applicable en cas de mutation ou succession. Cette opération est par ailleurs nettement moins complexe qu’on ne le pense ! Contactez Pierre Promotion pour en savoir plus.
Les trois points clés à retenir :
- L’achat en démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien immobilier ;
- À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien ;
- Ce montage est attractif pour un conjoint survivant souhaitant conserver son logement, mais aussi optimiser sa propre succession.