Quand déménager en cas de vente à un promoteur ?
11 avril 2022
Vendre à un promoteur, quel délai prévoir avant de déménager?
Le délai de vente à un promoteur immobilier diffère de celui constaté lors de la cession d’un bien à un particulier. En effet, lorsqu’il s’agit de vendre à un promoteur, 18 mois peuvent s’écouler entre la signature du compromis et de l’acte authentique de vente chez le notaire. Toutefois, si aucun recours n’est déposé, le délai peut être réduit à 12 mois. Dans le cas contraire, il peut s’allonger. À titre de comparaison, une vente à un particulier dure en générale 3 mois.
Vendre à un promoteur : quelles étapes avant de déménager ?
Le calendrier de vente est rythmé par quatre grandes étapes. Par la suite, le déménagement ne peut avoir lieu qu’à l’issue de la signature de l’acte de vente authentique chez le notaire.
Réalisation d’une étude de faisabilité
Pour le promoteur, la première étape consiste à évaluer la constructibilité du terrain. Pour ce faire, il réalise un certain nombre d’analyses aux côtés d’architectes, géomètres et ingénieurs. Parmi elles, l’étude du zonage du plan local d’urbanisme (PLU), des sols ou encore des possibilités de construction. Cette analyse permet alors de tracer le contour du projet : nombre de lots, surface du plancher, type de bien,…
Signature d’un avant-contrat
Il existe deux types d’avant-contrats : la promesse unilatérale de vente ou « promesse de vente » et la promesse synallagmatique de vente, plus communément appelée « compromis de vente ».
Contrairement au compromis de vente, la promesse de vente n’engage pas le promoteur à acheter le bien. Il reste alors libre de conclure ou non l’acquisition, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives. En revanche, ce contrat engage le propriétaire à céder à un prix déterminé le terrain ou la maison au promoteur. Ainsi, en cas de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives ou de faute dans leurs réalisations, le promoteur vous doit l’indemnité d’immobilisation décrite ci-après.
La promesse unilatérale de vente est donc l’avant-contrat le plus couramment utilisé dans le cadre des opérations de promotion immobilière. Signée chez le notaire entre le promoteur et le propriétaire, la promesse de vente regroupe des informations comme le prix ou encore les conditions suspensives. Ces dernières sont réparties entre :
- Les conditions suspensives communes, systématiquement incluses dans l’avant-contrat : obtention du permis de construire ou du permis de démolir, étude de sol, absence d’hypothèque ou de servitudes contraignantes, rachat des terrains voisins, etc.
- Les conditions suspensives inhabituelles, rarement intégrées dans la promesse de vente : nombre de réservations reçues par le promoteur, coût des travaux, financement de l’opération, …
Bon à savoir : Comment est calculée l’indemnité d’immobilisation ?
Aussi appelée prix de l’exclusivité, l’indemnité d’immobilisation est à la charge du promoteur. Elle compense la perte financière liée à la réservation du bien pendant toute la durée de la promesse de vente. Dans l’avant-contrat, une clause mentionne les conditions de versement de l’indemnité : le promoteur renonce à l’achat, une condition suspensive n’a pas été réalisée, etc. Pour les promesses de vente valides depuis plus de 18 mois, le prix de l’exclusivité est d’au minimum 5 % (plus de détails ici).
Dépôt du permis de construire
Après avoir recueilli les documents nécessaires, le promoteur dépose la demande de permis de construire en mairie ou en ligne. Applicable à toutes les constructions nouvelles de plus de 20 m², cette autorisation d’urbanisme atteste de la conformité du projet au regard des règles du PLU en vigueur dans la commune.
Bon à savoir : Depuis le 1er janvier 2022, les demandes peuvent être transmises par voie dématérialisée (particuliers et professionnels ont désormais la possibilité de déposer leur demande de permis de construire en ligne) (plus de détails ici).
Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire est d’au minimum 3 mois pour du logement collectif (plus de détails ici). La mairie peut ensuite accepter ou refuser la demande.
Le délai de contestation du permis de construire commence à courir à compter du 1er jour de l’affichage de l’autorisation sur le terrain. Les personnes ayant un intérêt à « agir » disposent alors de 2 mois pour transmettre leur recours à la commune. Ensuite, le maire a 2 mois pour annuler l’autorisation d’urbanisme ou bien rejeter la demande (plus de détails ici).
Signature de l’acte de vente authentique
Une fois l’ensemble des conditions suspensives levées, le notaire programme la signature de l’acte de vente authentique. Elle déclenche ainsi le versement du prix mentionné dans le contrat (plus de détails ici).
Comment préparer au mieux son déménagement ?
La clé d’un déménagement réussi est donc l’organisation. Pour vivre sereinement le jour J, l’idéal est de réaliser un rétroplanning, étalé sur 3 mois.
• J-3 mois : il est temps d’entamer les premiers préparatifs. Trier, donner, jeter font partie des activités chronophages à réaliser le plus tôt possible. En parallèle, se renseigner sur la future ville d’accueil peut être utile pour se rassurer. Les personnes faisant appel à un déménageur peuvent demander des devis, étudier les prestations proposées et comparer les offres.
• J-2 mois : après le tri vient le moment de commencer la préparation des cartons. Pour un déballage plus facile, le mieux est de les classer par catégorie, pièce, ou tout simplement d’indiquer leur contenu au marqueur.
• J-1 mois : ce mois est dédié aux démarches administratives. Pour avoir du courant lors de l’entrée dans le nouveau bien, il est important d’informer son fournisseur d’énergie du changement d’adresse. De même pour le fournisseur d’accès à internet, les organismes d’assurance, les banques et les institutions publiques. Pour faciliter le déménagement, il est possible de souscrire une offre de transfert des courriers de l’ancienne adresse à la nouvelle auprès de La Poste.
En conclusion, en fonction du déroulement de l’étude de faisabilité, des contestations ou recours éventuels, vendre à un promoteur peut ainsi prendre du temps. Néanmoins pour garantir la réussite de l’opération, il n’est impératif de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, votre notaire pourra aussi vous guider.
Les trois points clés à retenir :
- Le délai moyen de vente à un promoteur est de 18 mois.
- La signature d’une promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur du bien immobilier.
- L’obtention du permis de construire conditionne la signature de l’acte de vente authentique.