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Terrain constructible : l’essentiel à retenir

18 avril 2022

Vous souhaitez faire construire ? Les terrains mis en vente ne sont pas toujours aptes à recevoir un bâtiment neuf. Si vous recherchez vous-même une parcelle à bâtir hors d’un lotissement, vous devrez vérifier soigneusement son statut. Comment la loi définit un terrain constructible ? Comment faire le bon choix ? Le point complet avec PIERRE PROMOTION.

Les caractéristiques d’un terrain constructible

Au sens le plus basique, un terrain constructible ou « terrain à bâtir » est une parcelle foncière en capacité d’accueillir une construction neuve : une maison individuelle, un immeuble collectif ou un autre construction.

Sur le plan juridique, trois critères doivent être remplis pour qualifier la constructibilité d’un terrain :

  • Le terrain doit présenter un sol et sous-sol adaptés pour la construction d’un bâtiment neuf. Une étude géotechnique confirme par exemple que le sol saura supporter le poids d’un bâtiment sans risque d’affaissement. La parcelle, par ailleurs, ne doit pas être située en zone inondable ou exposée à un glissement de terrain.
  • Il est viabilisé ou viabilisable. Cela signifie donc qu’il dispose ou peut disposer :
      • des raccordements nécessaires pour l’arrivée d’eau potable et d’électricité ;
      • d’une ligne téléphonique ;
      • d’une desserte par le réseau de gaz et celui de l’assainissement collectif ;
      • Il est en outre accessible par la voie publique.
  • Le terrain bénéficie également des autorisations administratives nécessaires pour l’édification d’une structure en dur. Le plan local d’urbanisme (PLU), notamment, peut exclure la possibilité d’une construction dans certaines zones de la commune ou la réserver à certains types de bâtiments (résidentiel, commercial…) (plus de détails ici).

La constructibilité d’un terrain ne va donc pas de soi. L’acquéreur d’une parcelle ne peut pas toujours disposer de son bien en toute liberté.

terrain

Terrain constructible ou viabilisé : quelle différence ?

La notion de terrain constructible est avant tout juridique. Elle désigne une parcelle en capacité d’accueillir un bien immobilier neuf. Un terrain est simplement dit « viabilisé » s’il bénéficie d’un accès à la voirie et de la desserte de différents réseaux publics.

Un terrain constructible, par définition, est toujours viabilisé ou viabilisable. En revanche, un terrain viabilisé n’est pas nécessairement constructible.

Certificat d’urbanisme : la carte d’identité d’un terrain

Vous envisagez l’achat d’une parcelle constructible ? Le premier réflexe consiste à solliciter le certificat d’urbanisme le concernant. Ce document récapitulatif fournit l’ensemble des renseignements administratifs utiles sur le terrain, dont notamment (plus de détails ici) :

  • les règles d’urbanisme applicables à la parcelle (dispositions du plan local d’urbanisme, carte communale…) ;
  • la situation du terrain au regard du plan de prévention des risques (PPR), s’agissant par exemple des aléas naturels, miniers ou technologiques ;
  • les éventuelles limitations administratives au droit de propriété et de constructibilité, comme l’existence d’un droit de passage accordé à un voisin ou encore une zone de protection liée à la proximité d’un monument historique ;
  • l’existence d’un droit de préemption de la commune ou d’un autre acquéreur ;
  • le montant des participations et taxes d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme peut être sollicité par le propriétaire actuel du terrain auprès de la mairie compétente, ou du service d’urbanisme de l’intercommunalité. Il est alors adressé au demandeur sous un délai d’un mois, et dispose d’une durée de validité de 18 mois. Toutefois, le certificat d’urbanisme peut ne pas mentionner l’ensemble des servitudes grevant le terrain, certaines relèves du droit privé et ne sont donc pas déclarées à l’administration.

 

Terrain constructible : quels sont les autres points à vérifier ?

Depuis le 1er octobre 2020, selon la loi ELAN de 2018, la vente d’une parcelle constructible est précédée par une étude de sol ou « étude géotechnique »(plus de détails ici). Cette obligation s’impose seulement dans les zones à risques et caractérisées par la présence de sols argileux. Ces secteurs représentent un peu moins de la moitié du territoire français.

L’étude du sol apporte ainsi des informations précieuses à un éventuel acquéreur souhaitant édifier un bâtiment. Elle le renseigne sur la constructibilité technique du terrain. Elle suggère aussi les techniques de construction à privilégier pour limiter le risque d’un mouvement de terrain suite à une sécheresse et une réhydratation des sols.

Consultez également le plan cadastral de la commune pour vérifier si les limites du terrain sont précises. À défaut, la réalisation d’un bornage par un géomètre-expert peut s’imposer.

 

Bornage, étude de sol… N’hésitez pas à demander !

Dans la majorité des cas, le bornage et la réalisation d’une étude de sol sont deux formalités facultatives pour la mise en vente d’un terrain constructible. Cependant, cela ne vous empêche pas de solliciter la réalisation de ces deux démarches par le propriétaire avant d’envisager sérieusement l’achat de la parcelle.

 

urbanisme

Comment acheter un terrain constructible ?

La recherche d’un terrain constructible peut s’envisager comme celle d’un bien immobilier déjà construit. Privilégiez notamment :

• les petites annonces en ligne ;
• la consultation des agences immobilières locales ;
• une prise de contact avec les aménageurs, lotisseurs et promoteurs actifs dans votre secteur.

L’acquisition d’un terrain en secteur « diffus » – par opposition à un terrain en lotissement – suit les règles classiques d’une transaction immobilière. L’acheteur intéressé devra successivement :

• formuler une offre d’achat auprès du propriétaire du terrain. Ce dernier est libre d’accepter, refuser ou renégocier ;
• signer un compromis de vente ou une promesse de vente une fois un accord trouvé sur le prix de la parcelle ;
• obtenir un prêt immobilier (le cas échéant) ;
• signer l’acte authentique de vente chez le notaire.

Les terrains constructibles suscitent de nombreuses convoitises, notamment dans les zones les plus denses du territoire et soumises à une forte demande de logement. Attention toutefois à ne pas signer l’acte de vente les yeux fermés : vérifiez attentivement l’ensemble des caractéristiques physiques et administratives de la parcelle.

Les trois points clés à retenir :

1.      Une parcelle constructible est en capacité d’accueillir un bâtiment neuf à la fois sur le plan technique et administratif.

2.      Demandez un certificat d’urbanisme pour vérifier les règles applicables au terrain concerné.

3.      La procédure d’achat d’un terrain constructible est assez semblable à celle d’un terrain déjà bâti.