Terrain constructible : l’essentiel à retenir

Les caractéristiques d’un terrain constructible

Au sens le plus basique, un terrain constructible ou « terrain à bâtir » est une parcelle en capacité d’accueillir une construction neuve : une maison individuelle, un immeuble collectif ou un autre construction.

Sur le plan juridique, trois critères doivent être remplis pour qualifier la constructibilité d’un terrain :

• Son sol et sous-sol sont adaptés pour la construction d’un bâtiment neuf. Une étude géotechnique confirme par exemple que le sol saura supporter le poids d’un bâtiment sans risque d’affaissement.
• Il est viabilisé ou viabilisable. Cela signifie donc qu’il dispose ou peut disposer :
  • • des raccordements nécessaires pour l’arrivée d’eau potable et d’électricité ;
    • d’une ligne téléphonique ;
    • d’une desserte par le réseau de gaz et celui de l’assainissement collectif ;
    • Il est en outre accessible par la voie publique.

• Le terrain bénéficie également des autorisations administratives nécessaires pour l’édification d’une structure en dur. Le plan local d’urbanisme (PLU), notamment, peut exclure la possibilité d’une construction dans certaines zones de la commune ou la réserver à certains types de bâtiments (résidentiel, commercial…) (plus de détails ici).

La constructibilité d’un terrain ne va donc pas de soi. En effet, l’acquéreur d’une parcelle ne peut pas toujours disposer de son bien en toute liberté.

Certificat d’urbanisme : la carte d’identité d’un terrain

Vous envisagez l’achat d’une parcelle constructible ? Le premier réflexe consiste à solliciter le certificat d’urbanisme le concernant. Ce document récapitulatif fournit l’ensemble des renseignements administratifs utiles sur le terrain, dont notamment (plus de détails ici) :

• les règles d’urbanisme applicables à la parcelle (dispositions du plan local d’urbanisme, carte communale…) ;
• la situation du terrain au regard du plan de prévention des risques (PPR), s’agissant par exemple des aléas naturels, miniers ou technologiques ;
• les éventuelles limitations administratives au droit de propriété et de constructibilité, comme l’existence d’un droit de passage accordé à un voisin ou encore une zone de protection liée à la proximité d’un monument historique ;
• l’existence d’un droit de préemption de la commune ou d’un autre acquéreur ;
• le montant des participations et taxes d’urbanisme.

Le propriétaire actuel du terrain peut demander le certificat auprès de la mairie compétente, ou du service d’urbanisme de l’intercommunalité. Le certificat est alors adressé au demandeur sous un délai d’un mois, et dispose d’une durée de validité de 18 mois. Attention, il peut ne pas mentionner l’ensemble des servitudes grevant le terrain, certaines relèves du droit privé et ne sont donc pas déclarées à l’administration.

Terrain constructible : quels sont les autres points à vérifier ?

Depuis le 1er octobre 2020, selon la loi ELAN de 2018, la vente d’une parcelle constructible est précédée par une étude de sol ou « étude géotechnique »(plus de détails ici). Cette obligation s’impose seulement dans les zones à risques et caractérisées par la présence de sols argileux. Ces secteurs représentent un peu moins de la moitié du territoire français.

L’étude du sol apporte ainsi des informations précieuses à un éventuel acquéreur souhaitant édifier un bâtiment. La constructibilité technique d’un terrain en dépend. Elle suggère aussi les techniques de construction à privilégier pour limiter le risque d’un mouvement de terrain suite à une sécheresse et une réhydratation des sols.

Consultez également le plan cadastral de la commune pour vérifier si les limites du terrain sont précises. À défaut, la réalisation d’un bornage par un géomètre-expert peut s’imposer.

Bornage, étude de sol… N’hésitez pas à demander !

Dans la majorité des cas, le bornage et la réalisation d’une étude de sol sont deux formalités facultatives pour la mise en vente d’un terrain constructible. Cependant, cela ne vous empêche pas de solliciter la réalisation de ces deux démarches par le propriétaire avant d’envisager sérieusement l’achat de la parcelle.