Surface habitable, surface de plancher, surface utile : quelles différences ?

Comment mesurer la surface habitable d’une maison ?

La notion de surface habitable fait partie intégrante du droit immobilier. Son périmètre est précisé dans l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation :

• La surface habitable fait référence à la surface de plancher construite d’un bien immobilier ;
• Elle est obtenue après avoir soustrait les surfaces occupées par : les cloisons, murs, cages d’escaliers, gaines, marches, embrasures de menuiseries extérieures (portes, fenêtres) ;
• Celle-ci ne prend pas en considération la superficie de certaines pièces non aménagées comme les caves, remises, sous-sols, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés inscrits à l’article R. 111-10 ;
• Les dépendances et les locaux communs sont exclus du calcul ;
• La surface habitable ne tient pas compte non plus des parties de locaux disposant d’une hauteur de plafond inférieure à 1,80 m ;
• Le volume habitable se mesure à partir de la somme des surfaces destinées à l’habitation multipliée par les hauteurs sous plafond des différentes pièces du logement (plus de détails ici).

La formule pour trouver la surface habitable :

1. Totaliser les superficies de toutes les pièces aménagées (longueur × largeur) ayant une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre ;
2. Déduire les surfaces occupées par les éléments de construction comme les murs ou les cloisons.

Pour obtenir le volume habitable, il convient alors de multiplier le chiffre obtenu par la hauteur sous plafond du logement.

Comment se calcule la surface de plancher ?

La surface de plancher d’une construction est donc mesurée à l’aide de critères précis, variant en fonction du type de biens : maison ou immeuble collectif. La surface de plancher permet de savoir quelle autorisation d’urbanisme est exigée pour la réalisation de travaux ou dans le cadre d’un projet de construction.

La surface de plancher d’une maison différend de la surface habitable

La surface de plancher se rapporte à la somme des surfaces de l’ensemble des niveaux construits, dont la hauteur des plafonds excède 1,80 m. Pour être pris en compte, les niveaux doivent être couverts et clos.

Pour la mesurer, il faut ainsi déduire :

• L’épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, y compris les embrasures de portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
• L’épaisseur de l’isolation thermique sur les murs de façades ;
• Les trémies et vides correspondant aux ascenseurs et escaliers ;
• Les surfaces de plancher dont la hauteur sous plafond est en deçà de 1,80 mètre ;
• Les surfaces de plancher dédiées au stationnement des voitures, vélos, motos, incluant les aires de manœuvre et les rampes d’accès ;
• Les combles non aménageables pour y habiter ou exercer des activités professionnelles.

La surface de plancher d’un immeuble collectif

Pour calculer la surface de plancher d’un immeuble collectif, il faut également déduire trois surfaces supplémentaires :

• Les locaux techniques comme les locaux à poubelles ;
• Les annexes de logements, caves ou celliers, desservis par une partie commune ;
• La surface équivalente à 10 % des surfaces de plancher habitables, après retranchement des surfaces précédentes, lorsque les logements sont desservis par des parties communes intérieures (plus de détails ici).

Surface utile : à quoi correspond-elle ?

Défini par l’’article R331-10 du Code de la construction et de l’habitation la notion de surface utile (SU) correspond à la surface habitable du bien immobilier, à laquelle vient s’ajouter la moitié de la surface des annexes. La surface utile est donc employée pour :

• Déterminer les plafonds de loyers applicables aux logements neufs acquis dans le cadre de dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, la loi Malraux ou la loi Cosse ;
• Calculer les subventions de l’État et le montant des prêts attribués de type PLUS, PLUS-CD, PLA-I, PLS ou encore PLI.

Surfaces annexes : quelles sont-elles ?

Les surfaces annexes sont définies dans l’article 1 de l’Arrêté du 9 mai 1995 comme :

• Les surfaces dédiées à l’usage exclusif de l’occupant du bien immobilier, ayant une hauteur sous plafond supérieure ou équivalente à 1,80 m ;
• Elles intègrent les caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers extérieurs, resserres, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas ;
• La limite de prise en compte des surfaces annexes est fixée à 9 m² pour les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré (plus de détails ici).

Les garages, emplacements de stationnement et les jardins ne sont pas inclus dans le périmètre des surfaces annexes. Ils n’entrent pas dans le décompte de la surface utile.