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Réhabilitation de bureaux en logements : quels impacts ?

25 mai 2022

L’immobilier d’entreprise est confronté à deux défis : il fait face à une suroffre partiellement générée par la COVID-19, ainsi qu’à l’obsolescence de son parc de bureaux. La reconversion de locaux professionnels non utilisés ou mal situés en immeubles résidentiels apparaît comme une solution pour produire plus de logements. PIERRE PROMOTION fait le point sur les impacts pour transformer des bureaux en logements.

Quels sont les enjeux de la réhabilitation de bâtiments de bureaux en logements ?

Recycler les locaux professionnels vacants, obsolètes, délaissés ou vides en logements est au cœur de multiples enjeux :

  • Urbains, sociaux : exploiter des ressources foncières abandonnées, économiser de l’espace, améliorer l’attractivité de la ville, redonner vie à un quartier. Il permet également de répondre aux besoins de logement de l’ensemble des catégories de population ou apporter une solution à la pénurie de foncier ;
  • Environnementaux : mettre en conformité les bâtiments anciens aux critères environnementaux actuels, réduire leur consommation énergétique, limiter les risques sanitaires en supprimant certains matériaux nocifs comme l’amiante. Mais également répondre aux exigences des règles de sécurité incendie, baisser les émissions de gaz à effet de serre (GES) en prolongeant la durée de vie des locaux, éviter la production de déchets. Ou encore freiner l’étalement urbain, se soustraire des impacts néfastes d’un chantier de démolition sur la vie urbaine ;
  • Economiques : Elle permet de contourner la problématique de la démolition particulièrement onéreuse et favoriser la création d’emplois (dynamisation du commerce local, besoins en ouvriers, maîtres d’œuvre spécialisés).

Quelles sont les mesures prises par le Gouvernement pour transformer des bureaux en logements ?

La réutilisation des bâtiments obsolètes est une solution à fort potentiel pour redonner de l’attractivité aux surfaces tertiaires. Depuis 2018, 417 000 m² de locaux professionnels réhabilités en logements ont fait l’objet d’une demande de permis de construire (plus de détails ici). Ainsi, dans les 10 années à venir, l’Institut d’épargne immobilière (IEIF) prévoit, en Île-de-France, un surplus de 3,3 millions de mètres carrés de bureaux, dû à l’accroissement du télétravail.

L’augmentation de la vacance des bureaux induit un certain nombre d’impacts sur le parc immobilier tertiaire. Parmi eux, une obsolescence plus rapide et l’apparition de friches. Pour contrer cette tendance, le Gouvernement a donc mené, de février à octobre 2021, la démarche « Habiter la France de demain ». L’objectif était donc d’apporter des solutions aux nouveaux défis de la ville et des territoires. À la suite de la consultation citoyenne et des tables rondes réunissant des élus locaux, 10 pistes de travail sont dégagées (plus de détails ici).

Transformer des bureaux en logements fait partie des pistes retenues par le Gouvernement. D’après Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, « la transformation va devenir en soi une filière à part entière, et sans doute une filière d’excellence française ». En 10 ans, l’État entend multiplier par 4 le nombre de réhabilitations de bureaux en logements. Cette dynamique devrait alors permettre de transformer 1,4 million de mètres carrés chaque année.

transformation bureaux en logements

Bon à savoir : Des aides pour renforcer la mobilisation des acteurs

L’État met en place des dispositifs pour aider les acteurs à financer les opérations de réhabilitation. Parmi eux, les aides aux entreprises du plan France Relance, le fonds pour la reconversion des friches de 300 millions d’euros et l’aide à la relance de la construction durable (ARCD) de 350 millions d’euros6. En parallèle, la loi ELAN a instauré le droit de reprise pour les propriétaires bailleurs envisageant de reconvertir un bâtiment tertiaire en logements (plus de détails ici).

Quels sont les atouts du recyclage de bureaux obsolètes en immeubles résidentiels ?

Transformer des immeubles de bureaux en logements apporte plusieurs bénéfices :

  • Capitaliser sur l’architecture des bâtiments de bureaux : belles hauteurs sous plafond, structure porteuse avantageuse, grands volumes, façades originales ;
  • Valoriser les surfaces résiduelles, impossibles à générer dans une construction neuve ;
  • Révéler la valeur patrimoniale de l’existant ;
  • Encourager les démarches d’écoconstruction :  réemploi des matériaux, réparation de dispositifs d’origine.

Quelles contraintes limitent la massification des reconversions de bureaux en logements ?

Les projets de réhabilitation de bureaux font face à plusieurs obstacles. Ces derniers freinent en effet l’accélération des transformations, tout en limitant l’intérêt des opérateurs privés pour ce type de programmes.

L’un des freins est l’impossibilité de transformer tous les locaux professionnels en logements. La capacité de créer du neuf en se basant sur l’existant dépend de la période de construction, de l’ossature et de la durée de vie des matériaux initialement utilisés.

Les immeubles haussmanniens et post-haussmanniens affichent une épaisseur de 6 à 13 mètres propice à la reconversion. À l’origine, leur conception a été pensée pour un usage mixte, mêlant bureaux et habitations. Cependant, avec leur profondeur et hauteur plus importantes, les immeubles construits dans les années 1960 sont moins adaptés à la transformation en logements individuels. En revanche, ils se prêtent bien à la réhabilitation en résidences services.

Au cours des années 1970, l’épaisseur des bâtiments tertiaires augmente. Dans les années 1990, c’est au tour des hauteurs sous plafond et des profondeurs de plateau de croître. Cela complexifie encore davantage la reconversion car il manque de la luminosité au centre du bâtiment.

L’ensemble de ces contraintes peut ainsi générer des pertes de surfaces allant jusqu’à 20 % lors de réhabilitation d’immeubles de bureaux de plus de 18 mètres de profondeur. Pour compenser cette perte ainsi qu’une partie des surcoûts de construction liés au changement de destination, la loi ELAN a ainsi institué un bonus de constructibilité de 30 % (plus de détails ici).

 

Réhabilitation 2

Chute de la demande, augmentation du stock de bureaux disponibles, mutation des modes de travail, cadre réglementaire incitatif… Les conditions semblent être réunies pour massifier les transformations d’immeubles tertiaires en logements. À présent, il faut parvenir à dépasser les contraintes pour exploiter au maximum les opportunités offertes par les opérations de reconversion.

Les trois points clés à retenir :

• La reconversion de bureaux en immeubles résidentiels répond à des enjeux urbains, sociaux, environnementaux et économiques.
• Le Gouvernement déploie des mesures incitatives pour accélérer la transformation du parc de bureaux.
• La réhabilitation d’immeubles de bureaux obsolètes est confrontée à des contraintes techniques.