Valeur vénale et prix promoteur : quelle différence ?

Valeur vénale d’un bien immobilier : de quoi s’agit-il ?

La « valeur vénale » d’un bien correspond tout simplement au prix que la majorité des acquéreurs seraient prêts à payer pour l’acquérir s’il était mis en vente. La Cour de Cassation l’a définit le 06 décembre 2005 comme « le prix d’un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande au moment de la mutation » (plus de détails ici).

En d’autres termes, il s’agit d’une estimation de la valeur marchande du bien immobilier sur le marché, à une date précise.

Un agent immobilier, un expert immobilier ou encore un notaire est en mesure de réaliser une estimation de la valeur vénale. Cette démarche est courante dans la mesure où elle peut avoir plusieurs objectifs :

• déterminer le prix d’un bien immobilier avant sa mise en vente et la publication de l’annonce ;
• estimer le montant de l’indemnisation à verser par une assurance habitation en cas de dégradation ou destruction du bien ;
• procéder à une évaluation de patrimoine dans un cadre fiscal, notamment en cas d’application de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)…

Comment est défini le prix promoteur d’un bien immobilier ?

Le prix proposé par un promoteur ne correspond pas à la valeur vénale d’un bien immobilier ou d’un terrain. Il est bien souvent supérieur  au prix de marché, ce qui peut rendre la transaction plus intéressante pour le propriétaire. Comment expliquer cette différence ?

Pour définir le montant proposé au vendeur, le promoteur prend en compte un certain nombre de paramètres.

Potentiel constructible du terrain

Le prix du potentiel constructible est la principale variable intéressant le promoteur immobilier. Il dépend du nombre de mètres carrés constructibles et pouvant être vendus après l’achèvement du chantier. Pour le déterminer, le promoteur étudie le cadre réglementaire applicable :

• consultation du plan local d’urbanisme ;
• évaluation de la surface de plancher (SDP) disponible par un architecte ;
• discussions avec la collectivité (voirie, infrastructures et réseaux…).

Bon à savoir : Connaître le prix du potentiel constructible d’un terrain

Le prix du potentiel constructible d’un terrain n’est connu de façon certaine et définitive qu’après l’obtention du permis de construire par le promoteur, purgé de tous les recours. Attention donc aux propositions de prix trop optimistes, basées sur un potentiel de construction irréaliste. En cas de refus de la municipalité, le promoteur fera jouer la clause suspensive de la promesse de vente et la transaction sera annulée.

Coûts de construction, frais annexes et honoraires techniques

Le promoteur va bien sûr prendre en compte les charges liées à la réalisation du chantier afin d’ajuster le prix proposé au propriétaire du terrain. Ces coûts incluent typiquement :

• les coûts de conception du bâtiment (rémunération du bureau d’études ou de l’architecte) ;
• les travaux de construction (rémunération du maître d’œuvre ou de l’entreprise constructeur, achat des matériaux…) ;
• les coûts d’équipement du bien immobilier ;
• les taxes et frais divers (droits de mutation, frais de commercialisation, assurance, frais financiers…).

Les coûts techniques liés à une opération de promotion immobilière sont souvent évalués sur la base d’un chantier comparable réalisé récemment. Un ajustement peut ensuite être réalisé pour tenir compte de nouveaux paramètres (augmentation du prix des matériaux de construction, par exemple).

Bon à savoir : Qu’est-ce que le bilan promoteur ?

Le « bilan promoteur » est une technique de calcul à rebours pour déterminer le prix d’acquisition d’un terrain. Il consiste à évaluer les recettes pouvant être générées par le projet (prix au mètre carré, surface habitable…) et à retrancher son coût de revient (coûts de construction, frais divers…) ainsi que la marge commerciale du promoteur.

Comment vendre au meilleur prix promoteur ?

Il est légitime pour un propriétaire de souhaiter vendre sa parcelle au prix le plus élevé. Dans les zones urbaines, le prix promoteur est souvent le plus élevé. Au-delà, il vous sera possible d’optimiser le prix promoteur du bien en suivant ces quelques conseils :

• Choisissez le meilleur promoteur. Selon le potentiel constructible du projet et son ambition, mais aussi la gestion des coûts par le promoteur (mutation, commercialisation, marge…), différents professionnels pourront vous proposer différents prix.
• Effectuez une première évaluation vous-même. Un professionnel de l’immobilier peut utilement vous accompagner dans la cession de votre terrain et dresser un premier rapport d’expertise concernant sa valeur. Sa bonne connaissance des règles d’urbanisme et de constructibilité dans votre commune sera également un plus.
• Aménagez le terrain. Il peut s’avérer rentable de procéder par anticipation aux travaux de viabilisation d’une parcelle, voire à la déconstruction des structures occupant actuellement le terrain. Ce dernier sera ainsi prêt à l’emploi pour le promoteur.