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Quelle fiscalité lors d'une vente à un promoteur ?

27 juillet 2022

La cession d’un terrain donne lieu à l’imposition de l’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente. La fiscalité sera d’autant plus avantageuse si vous avez conservé longtemps le bien. Un abattement exceptionnel de 70 à 85 % peut s’appliquer si vous décidez de vendre à un promoteur . Voici l’essentiel pour tout comprendre avec PIERRE PROMOTION !

Vente de terrain : une plus-value imposable

Vous êtes le propriétaire d’un terrain, constructible ou non ? Vous souhaitez vous en séparer ? Si vous parvenez à le vendre à un prix supérieur à celui de l’acquisition initiale, vous allez réaliser une plus-value immobilière. Dans le cas contraire, vous allez perdre de l’argent et réaliser une moins-value. Si le bien constitue votre résidence principale, alors vous serez exonéré de toute plus-value.

La réalisation d’une plus-value donne lieu à deux taxations :

Impôt sur le revenu

Le bénéfice réalisé lors de la vente va tout d’abord être soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Le montant à payer ne dépend pas de votre tranche de revenu. Il est fixé à un taux forfaitaire de 19 % par l’article 200 B du Code général des impôts (plus de détails ici), sauf si un abattement peut s’appliquer.

Exemple : un terrain acheté 100 000 € et revendu 150 000 € génère une plus-value de 50 000 €. L’impôt sur le revenu applicable hors abattement est donc de 19 % de cette somme, soit 9 500 €.

Prélèvements sociaux

En plus de l’impôt sur le revenu, vous devrez vous acquitter des prélèvements sociaux, à un taux global de 17,20 %. Cela inclut (plus de détails ici) :

  • la contribution sociale généralisée (CSG), au taux de 9,20 % ;
  • le prélèvement de solidarité, au taux de 7,50 % ;
  • la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), au taux de 0,50 %.
Vendre un terrain

Quels abattements sur la plus-value selon la durée de détention ?

En cumulant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, le vendeur d’un terrain s’expose à une taxation globale représentant 36,20 % de sa plus-value. Cela représente une ponction non négligeable.

Pour en diminuer le montant, la première possibilité consiste tout simplement à patienter quelques années avant de revendre ! Un abattement forfaitaire et progressif est ainsi prévu en fonction de la durée de détention du terrain. Il concerne à la fois l’impôt et les prélèvements sociaux, mais selon des modalités différentes.

Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu

A partir de la sixième année de détention, un abattement de l’impôt à payer sur la plus-value de cession d’un terrain débute. Il s’élève à :

  • 6 % par an entre la 6e et la 21e année (soit par exemple 12 % au bout de 7 ans de détention, 18 % au bout de 8 ans, etc.) ;
  • 4 % pour la 22e année de détention.

Au bout de 22 années de détention du terrain vous bénéficiez donc d’une exonération totale de l’impôt sur le revenu.

Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux

L’abattement correspondant aux prélèvements sociaux démarre également à compter de la sixième année de détention, mais il est plus progressif. Il s’élève à :

  • 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année (soit par exemple 3,30 % au bout de 7 ans de détention, 4,95 % au bout de 8 ans, etc.) ;
  • 1,6 % par an pour la 22e année ;
  • 9 % par an entre la 23e et la 30e année.

L’exonération de prélèvements sociaux est totale (100 %) au bout de 30 ans de détention du terrain.

Un propriétaire revendant sa parcelle au bout de 30 ans n’a donc plus aucune taxe à payer sur sa plus-value. Cette mesure vise notamment à encourager la libération du foncier pour développer l’offre de logements neufs (plus de détails ici).

Taxation

Durée de détention et vente à un promoteur : deux avantages cumulables

Si vous revendez votre terrain à un promoteur, l’administration fiscale va tout d’abord tenir compte de l’abattement forfaitaire lié à la durée de détention de votre parcelle. Elle y ajoutera ensuite l’abattement exceptionnel.

L’abattement pour durée de détention atteint par exemple 30 % si vous avez conservé le terrain pendant 10 ans. Dans ce cas, le cumul avec l’abattement exceptionnel de 70 % vous permet d’atteindre un taux de 100 % et ne plus payer aucun impôt sur le revenu !  (plus de détails ici)

Un abattement exceptionnel en cas de vente à un promoteur

Mis en œuvre par la loi de finances rectificative de 2017, un autre abattement exceptionnel sur la plus-value est consenti aux propriétaires cédant leur terrain à un promoteur immobilier ou à un bailleur social. Ce dispositif est cependant temporaire. Il s’applique uniquement :

  • aux compromis et promesses de vente signés entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
  • donnant lieu à la signature de l’acte de vente définitif dans les deux années suivantes, soit au plus tard le 31 décembre 2022.

Cet avantage fiscal est par ailleurs réservé aux terrains se situant dans des secteurs tendus, marqués par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones A et A bis).

Si ces différentes conditions sont remplies, le montant de l’abattement s’élève à :

  • 70 % de la plus-value réalisée par le vendeur du terrain ;
  • ou 85 % lorsque le terrain est cédé en vue de construire des logements sociaux ou intermédiaires.

Plus de détails ici

A partir de 2023, pour bénéficier de cet abattement, le terrain vendu doit être situé dans des zones géographiques particulières.

La fiscalité de la cession d’un terrain à un promoteur immobilier a été rendue particulièrement attractive par le législateur. Vous avez la propriété d’une parcelle bien située, dans une commune où le foncier se fait rare ? N’hésitez pas à profiter des avantages fiscaux actuels pour réaliser une belle opération.

Les trois points clés à retenir :

• La plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain est taxée au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ;
• Un premier abattement s’applique si vous détenez la parcelle depuis au moins six ans ;
• Un abattement exceptionnel et temporaire peut s’ajouter en cas de vente à un promoteur immobilier dans une zone tendue.