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Comment investir dans l'immobilier avec une SCI ?

04 août 2022

La société civile immobilière (SCI) fait partie des alternatives existantes pour constituer et gérer un patrimoine à plusieurs. Cette structure juridique apporte de la flexibilité. Elle permet aux associés de bénéficier d’une fiscalité attractive. Création de la société, fonctionnement, fiscalité, avantages… PIERRE PROMOTION fait le point sur l’investissement immobilier via une SCI.

Comment fonctionne une SCI ?

La plupart du temps, l’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs se fait à travers le régime de l’indivision. Cette solution a la particularité de ne nécessiter aucune formalité. En indivision, chaque propriétaire ou « indivisaire » possède une quote-part du patrimoine, en fonction de sa contribution financière (30/70, 40/60, 50/50, etc.). Leurs droits portent ainsi sur l’intégralité du bien acheté (plus de détails ici).

Dans le cas d’une SCI, dont la durée de vie est de 99 ans maximum, chaque personne (au moins deux) dispose du statut d’associé. Contrairement à d’autres formes de sociétés, la loi n’établit ni de nombre d’associés maximum ni de conditions de nationalité. Le ou les biens immobiliers acquis sont détenus par la société. Ils constituent son patrimoine. Les parts sociales font l’objet d’une division entre les associés, en fonction de leur apport dans le capital social.

Étant donné son absence de vocation commerciale, un mineur peut faire partie des associés d’une société civile immobilière. L’objet social d’une SCI ne peut pas inclure de caractère commercial. Il est restreint à la gestion d’un patrimoine immobilier. Les opérations d’achat pour la revente ne sont donc pas autorisées.

Bon à savoir : Quelle différence entre SCI et SCI familiale ?

La principale différence entre les deux formes juridiques repose sur la qualité des associés. Dans le cas d’une SCI familiale, ils font partie de la même famille (jusqu’au 4e degré de parenté). Dans une SCI classique, le lien de parenté ou d’alliance n’est pas imposé. Toutes personnes physiques ou morales peuvent s’associer entre elles.

Qui peut créer les statuts d’une SCI ?

Le fonctionnement de la SCI est inscrit dans ses statuts. Ils sont ainsi rédigés par écrit par un professionnel du droit (avocat, notaire, etc.). L’établissement des statuts permet par exemple de :

  • Déterminer les modalités de prise de décision lors des votes en assemblée générale (AG) : à l’unanimité, à la majorité, etc. ;
  • Délimiter l’étendue du mandat du gérant ;
  • Limiter le droit de vote à certains associés. Dans le cas d’une SCI familiale, il peut s’agir des parents ;
  • Fixer une réglementation particulière en cas de cession ou d’échange de parts sociales.

Quel est le rôle du gérant d’une SCI ?

Les associés d’une société civile immobilière nomment un gérant, représentant légal de la société auprès des tiers. Rémunéré ou non, son rôle est alors d’assurer la gestion courante du patrimoine de la société, en conformité avec les décisions votées lors des assemblées générales. Pour accomplir sa mission, il n’a pas besoin d’engager de formalités auprès des autres associés.

Le gérant est désigné au sein des statuts ou d’un acte annexe.

Pour en savoir plus

SCI

Quelles sont les démarches pour créer une SCI ?

Pour constituer une SCI, les associés doivent :

  1. Rédiger les statuts précisant le gérant, le siège social, etc. Pour éviter toute erreur, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit.
  2. Diffuser un avis de création de la société dans un journal d’annonce légale (JAL).
  3. Immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Qui est responsable des dettes d’une SCI ?

Face aux dettes de la société, les associés disposent d’une responsabilité illimitée et non-solidaire. Leur responsabilité est donc établie selon l’importance des parts sociales détenues. En cas de défaillance de la société civile immobilière, les créanciers peuvent ainsi se retourner contre les associés, mais uniquement en proportion de leur participation au capital social. Ils n’ont pas le droit de se retourner contre un seul associé pour l’ensemble de la dette.

Bon à savoir : Quel est le capital minimum pour une SCI ?

La loi ne prévoit pas de capital social minimum pour une SCI. Seule règle à respecter, les statuts doivent prévoir  le capital de départ. Le choix du montant est libre cependant opter pour un capital social d’un euro peut entraîner des difficultés dans l’obtention des prêts. En effet, un capital social peu élevé ne rassure pas les créanciers.

Est-ce qu’une SCI paie des impôts ?

Si les biens possédés par la société sont loués et génèrent des loyers, la société civile immobilière peut dégager des bénéfices. Ces derniers peuvent alors être :

  • Redistribuer aux associés ;
  • Mis en réserve en vue de laisser des ressources à la SCI.

Les associés ont opté pour une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu (IR) ? Dans ce cas les bénéfices sont distribués entre les associés. Ces derniers doivent alors déclarer les revenus fonciers dans leur déclaration de revenus.

La SCI loue des biens meublés ? Elle exerce alors une activité commerciale et est alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) (plus de détails ici).

Pourquoi investir dans l’immobilier avec une SCI ?

La SCI simplifie les démarches liées à la gestion et à la transmission d’un patrimoine immobilier. Les atouts de cette forme juridique sont multiples :

  • Les dettes et bénéfices sont répartis entre les associés ;
  • En cas de travaux, les coûts sont divisés entre les associés, en fonction des parts sociales possédées ;
  • L’accord des associés disposant de la majorité des parts sociales est requis pour vendre un bien. Le bien ou les biens détenus sont protégés d’une éventuelle vente forcée en cas de mésentente ou de divergences d’opinions ;
  • La cession des parts de la SCI à des enfants peut être réalisée de manière successive ;
  • Des abattements sur les droits de succession en ligne directe sont prévus par la loi. Ils s’élèvent à 100 000 euros par enfant, pour chaque donation. L’abattement est renouvelable tous les 15 ans.

Pour en savoir plus

Investir avec 1 SCI

Selon les objectifs de gestion de patrimoine immobilier poursuivis, la création d’une SCI peut constituer une belle opportunité pour les investisseurs. Cette forme juridique constitue un outil de référence pour dissocier la gestion de la propriété et réduire les droits de donation ou de succession.

Les trois points clés à retenir :
• Une SCI est constituée de deux associés minimums.
• Toute société civile immobilière dispose d’un gérant chargé du traitement des affaires courantes.
• Cette forme juridique est idéale pour transmettre un patrimoine aux héritiers.