Bail réel solidaire : de quoi s’agit-il ?

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété. Prévu par l’article 94 de la loi du 6 août 2015 (plus de détails ici), il a vu officiellement le jour par ordonnance en juillet 2016.

Le principe du bail réel solidaire est d’une grande simplicité : il consiste à séparer la propriété du foncier (le terrain) et du bâti (la maison), afin de diminuer le coût global pour le propriétaire.

• Un « organisme de foncier solidaire » (OFS) se porte acquéreur d’un terrain en zone tendue ou urbaine.
• Un particulier se porte acquéreur du bâti par l’intermédiaire d’un promoteur immobilier ou d’un bailleur social, et verse à l’OFS une redevance mensuelle calculée sur la surface du bâti lui appartenant.

Quels sont les principaux avantages du bail réel solidaire ?

Les bénéficiaires d’un bail réel solidaire cumulent de nombreux avantages dans le cadre de leur projet d’accession à la propriété :

• Le dispositif permet des économies considérables du fait de l’absence de nécessité d’acheter le terrain du bien immobilier. À titre d’exemple, le coût de revient global d’un chantier pour un appartement de 80 m², valorisé 360 000 € avec le terrain, peut descendre à 250 000 € dans le cadre d’un bail réel solidaire.
• Le bail réel solidaire peut donc être la clé pour mettre l’achat d’un logement neuf à la portée financière des foyers les plus modestes.
• Le financement du projet de construction reste par ailleurs envisageable avec un prêt à taux zéro, pour un montant maximum équivalent à 40 % de son prix total (plus de détails ici).
• Les avantages habituels de l’immobilier neuf restent applicables concernant la construction elle-même, avec notamment une TVA de 5,5 % et une exonération possible de taxe foncière pendant deux ans.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un bail réel solidaire ?

Plusieurs obligations sont associées à la signature d’un bail réel solidaire. L’acquéreur doit  :

• Acheter dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou à acheter un bien immobilier situé sur le terrain détenu par l’OFS ;
• Occuper le logement construit en tant que résidence principale. Il a donc l’interdiction formelle de le louer ou d’en faire une résidence secondaire ;
• Verser mensuellement la redevance relative à la location du terrain.

La principale condition d’accès au bail réel solidaire reste néanmoins le respect d’un plafond de ressources. Il s’agit du même barème que celui applicable au prêt social location-accession (PSLA). Le niveau maximal de revenus dépend de la zone géographique du demandeur. En 2021, les plafonds s’établissaient de la façon suivante (plus de détails ici) :

Dans quelles zones bénéficier d’un bail réel solidaire ?

Plusieurs dizaines d’organismes de foncier solidaire ont été créés à travers le territoire français et sont déjà actifs. D’autres font actuellement l’objet d’une étude de leur demande d’agrément par les autorités publiques. Au cours des trois premières années du dispositif, plus de 8 400 logements ont déjà été réservés et construits dans le cadre de ce dispositif (plus de détails ici).

En pratique, certaines agglomérations offrent de plus nombreuses opportunités pour les ménages souhaitant se porter signataires d’un bail réel solidaire. Cela inclut :

• Paris ;
• Nantes Métropole ;
• Rennes Métropole ;
• la Métropole européenne de Lille.

Quelles règles en cas de revente du bien immobilier ?

Le locataire d’un bail réel solidaire a bien sûr la possibilité de revendre sa résidence principale à tout moment. Toutefois, il ne peut pas en fixer librement le prix. La valeur du bien est déterminée par l’organisme foncier solidaire, en fonction de son état général et le prix est indexé sur l’inflation.

Par ailleurs l’OFS dispose d’un droit de préemption en cas de cession du bien immobilier par son propriétaire. En d’autres termes, l’organisme peut se porter acquéreur et obtenir la priorité sur d’autres acheteurs éventuels. Cette transaction lui permet ensuite de mettre fin au bail réel solidaire sur le terrain.

Dans certains cas exceptionnels, l’OFS peut également être tenu de racheter le bâti à un propriétaire.