Investisseurs : pourquoi préférer le neuf à l'ancien ?

Un logement aux normes et sans travaux à prévoir

L’achat d’une maison neuve ou d’un appartement dans une résidence récemment sortie de terre implique un effort financier plus important. Le coût de revient au mètre carré, pour l’investisseur, est, en moyenne, supérieur de 15 à 20 % à celui d’un bien ancien.

L’acheteur bénéficie cependant de nombreuses contreparties, à commencer par une conformité aux dernières normes en matière :

• De performance thermique, pour des économies sensibles sur la facture d’énergie et de chauffage (isolation des murs et combles, ventilation mécanique contrôlée, pompe à chaleur ou autre système de chauffage innovant…) ;
• D’isolation acoustique, pour un plus grand confort de vie au quotidien ;
• D’installation électrique ;
• D’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Depuis le 1er janvier 2022, les logements à construire doivent répondre aux normes fixées par la nouvelle réglementation environnementale 2020 (RE 2020). Cette qualité renforcée constitue ainsi un facteur d’attractivité très important pour vos futurs locataires.

De plus les logements neufs sont bien entendus conforme (et pour longtemps) aux nouvelles contraintes qui vont s’appliquer aux logements mis en location à partir de 2025. Aucun travaux n’est à prévoir.

Sobriété énergétique : l’atout majeur d’un bien locatif moderne

Une maison construite dans les années 1970, n’ayant pas fait l’objet d’une rénovation thermique globale, consomme, en moyenne, 5 à 6 fois plus d’énergie qu’un bien neuf. Mettez en avant le diagnostic de performance énergétique du logement pour justifier le montant du loyer.

Des garanties renforcées pour les investisseurs dans le neuf

Les investisseurs locatifs dans le neuf bénéficient de l’ensemble des garanties prévues par la loi après la réception des travaux.

• La garantie de parfait achèvement (GPA) est d’une durée de validité d’un an après la livraison. Elle engage notamment le constructeur à corriger tous les défauts relevés au procès-verbal de réception ou par la suite. Il est ainsi facile d’apporter une réponse satisfaisante et rapide au premier locataire.
• La garantie de bon fonctionnement ou « garantie biennale » est d’une durée de deux ans après la livraison. Elle concerne uniquement le dysfonctionnement des éléments d’équipement du logement, lorsqu’ils sont indissociables du bâti.
• La garantie décennale couvre pendant une durée de dix ans l’ensemble des malfaçons importantes touchant le bâti : fondations et ossature de l’ouvrage, réseaux et assainissement, planchers et plafonds, huisseries, balcons…).

Les garanties légales constituent une protection financière pour le propriétaire investisseur, mais aussi une sécurité pour le locataire.

Des dispositifs de défiscalisation pour l’immobilier locatif neuf

Les investisseurs privilégiant l’achat d’un bien locatif neuf peuvent aussi bénéficier de régimes spécifiques de réduction de l’impôt sur le revenu. La loi Pinel est le dispositif le plus emblématique. Elle accorde un avantage fiscal d’un montant variable en fonction de la durée d’engagement choisie par le bailleur. Vous pourrez déduire de votre imposition :

• Jusqu’à 12 % du coût de revient du bien pour une location pendant 6 ans ;
• Jusqu’à 18 % du coût de revient du bien pour une location pendant 9 ans ;
• Jusqu’à 21 % du coût de revient du bien pour une location pendant 12 ans.

Pendant cette période, le propriétaire doit donc respecter certaines conditions concernant notamment :

• Un plafond de loyer à ne pas dépasser, variable selon la zone géographique ;
• Un plafond de ressources du locataire, variable également selon la zone et la composition du foyer ;
• Le type de location (vide uniquement) ;
• Le respect de critères de performance énergétique.

La loi Pinel est réservée aux logements dans des bâtiments d’habitation collectifs depuis le 1er janvier 2021. Le dispositif est reconduit au moins jusqu’au 31 décembre 2024 avec, toutefois, une dégressivité des taux applicables à partir de 2023 (plus de détails ici).

Quel rendement locatif avec un logement neuf ?

La rentabilité brute d’un bien locatif neuf peine souvent à atteindre celle d’un bien ancien. Ce dernier, s’il est sélectionné avec soin, peut alors générer un rendement annuel moyen de 5 à 6 %, voire davantage dans le cas d’une location meublée étudiante ou touristique. En prenant en compte les impôts plus lourds dus sur un bien ancien et le bénéfice du Pinel, l’avantage peut toutefois revenir aux logements neufs.

Autres avantages fiscaux

L’acquisition d’un bien immobilier neuf pour le louer s’accompagne aussi d’autres avantages fiscaux susceptible d’améliorer la rentabilité de l’opération pour l’investisseur.

• Les frais de notaire représentent une charge bien moins lourde si vous faites le choix d’investir dans le neuf. Ils sont typiquement compris entre 2 et 3 % du prix de vente d’un bien à construire ou construit depuis moins de 2 ans. À titre de comparaison, les frais de notaire dans l’ancien atteignent 7 à 8 % du prix du bien.
• Une exonération de taxe foncière est accordée par certaines collectivités à l’acquéreur d’un logement neuf. Cet avantage, s’il est proposé, est valable pendant une durée de 2 ans à compter du 1er janvier suivant la date de livraison du chantier. Une économie particulièrement bienvenue pour un bailleur pendant les premières années d’amortissement !