Tout savoir sur le promoteur immobilier...

Le rôle d’un promoteur immobilier

La profession de promoteur immobilier est née du besoin des consommateurs d’être accompagnés dans les phases complexes d’un achat immobilier ou de la construction d’une maison.

D’après la Convention collective nationale de la promotion immobilière du 18 mai 1988, les promoteurs sont des « personnes physiques ou morales qui, de manière habituelle, dans le cadre d’une organisation permanente, prennent l’initiative de réalisations immobilières et coordonnent l’ensemble des opérations depuis l’étude, la conception jusqu’à l’exécution et la mise à disposition du client de ces réalisations ». (plus de détails ici)

Une fois l’initiative de bâtir un programme immobilier prise, le promoteur en assume donc les risques financiers, administratifs et commerciaux. Pour mener à bien le projet, il s’entoure ainsi de multiples acteurs : banques, notaires, bureaux d’études, entreprises, designers, artistes… En moyenne, une opération de promotion immobilière fait intervenir au moins une vingtaine de professionnels.

Responsable de programme, juriste immobilier, directeur technique, responsable travaux, chargé de clientèle, développeur foncier, directeur commercial… Aux côtés de son équipe, le promoteur conçoit, organise, réalise et commercialise un programme immobilier. Il orchestre ainsi le projet, du bornage du terrain par le géomètre-expert au service après-vente (SAV).

Les types de projets réalisés

Un promoteur immobilier doit parvenir à concilier les besoins des occupants et les attentes de la collectivité accueillant le projet. Véritable aménageur de la ville, il réalise des :

• Immeubles de logements, en accession à la propriété ou en location ;
• Résidences-services pour des personnes âgées ou des étudiants ;
• Logements sociaux ;
• Immeubles à usage de bureaux, de commerce ou industriel (usines, entrepôts) ;
• Équipements publics, sous conditions. (plus de détails ici)

La réglementation autour de la profession de promoteur immobilier

Le contrat de promotion immobilière (CPI) encadre l’activité de promotion immobilière. Il s’agit en effet d’un mandat conclu entre un maître d’ouvrage (le vendeur d’un terrain) et un promoteur. Ses dispositions sont précisées à l’article 1831-1 du Code civil. Le promoteur peut également être directement le maître d’ouvrage, c’est le situation la plus fréquente.

La promotion immobilière est aussi exposée aux évolutions constantes de la réglementation : plan local d’urbanisme (PLU), RE2020, etc. Ces dernières ont pour conséquence d’augmenter les coûts de production et les prix de vente des programmes.

Un promoteur immobilier peut être :

• Un promoteur public et social ;
• Un promoteur privé.

Les principales différences entre un promoteur et un agent immobilier

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs peuvent ainsi faire appel à un promoteur ou à un agent immobilier. Le promoteur est à la tête d’une opération de promotion immobilière. Il supervise la construction d’un programme dans sa globalité.

À l’inverse, l’agent immobilier intervient seulement dans la phase de commercialisation et de conseil. Il est ainsi un intermédiaire entre les propriétaires, les locataires et les acquéreurs.

Autre différence entre les deux professionnels, le promoteur vend uniquement les biens neufs qu’il a construits. L’agent immobilier peut quant à lui commercialiser ou louer des logements neufs de plusieurs promoteurs, mais aussi des biens anciens.

La marge d’un promoteur immobilier

Comme tous les professionnels de l’immobilier, le promoteur doit générer des profits. Dès l’étude de faisabilité de l’opération, la rentabilité du programme est étudiée. Au moment de l’élaboration du bilan financier prévisionnel du projet, il fixe donc un seuil de rentabilité. Cette analyse repose sur le calcul du chiffre d’affaires (CA) à réaliser pour dégager un objectif de marge nette minimum. La marge du promoteur est la somme d’argent lui restant, une fois le coût de revient déduit : acquisition du foncier, impôts, taxes, études techniques, travaux assurances, etc.

Si le seuil de rentabilité prévisionnel de l’opération est dépassé, la marge du promoteur immobilier augmente. À l’inverse, si elle est plus basse, l’opération est déficitaire.

Le choix d’un promoteur immobilier

Retard de livraison, malfaçons, non-respect des plans… Un achat dans l’immobilier neuf peut vite devenir complexe. Pour éviter ces problèmes et acquérir un logement neuf adapté à ses besoins, il est important de sélectionner le bon promoteur. Pour ce faire, il est essentiel de :

• Se renseigner sur les précédentes réalisations et les opérations en cours du promoteur ;
• S’assurer de son savoir-faire, de son expertise, de sa connaissance du marché ;
• S’informer sur sa réputation en consultant des avis clients ;
• Parcourir son site internet pour connaître ses engagements, ses valeurs ;
• Consulter les résultats financiers du promoteur ;
• Veiller à choisir un spécialiste de la construction disponible, réactif ;
• Contrôler les garanties offertes : garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale, garantie financière d’achèvement (GFA), garantie de remboursement.