Logements sociaux : zoom sur les différentes catégories
27 février 2023
Quels sont les grands types de logements sociaux ?
En France, quatre catégories de logements sociaux peuvent être distinguées. Les conditions d’accès diffèrent selon les types d’habitations à loyer modéré (HLM).
1/ Les logements prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) se destinent aux ménages éprouvant des difficultés (économiques, sociales) pour se loger. Ils sont accordés aux locataires en grande précarité.
2/ Les logements prêt locatif à usage social (PLUS) est le prêt règlementé le plus utilisé pour financer les logements HLM. Il répond à un objectif de mixité sociale. Le loyer est modéré.
3/ Les logements prêt locatif social (PLS) sont des locations considérées comme « intermédiaires ». Elles sont attribuées aux foyers ayant des revenus trop hauts pour obtenir un logement social ou ayant des ressources trop basses pour louer un logement dans le secteur privé. Pour y prétendre, 4 conditions doivent être remplies :
- le logement est réservé aux classes moyennes ;
- il est situé au sein d’une zone tendue ;
- le bailleur a obtenu une aide de l’État ou d’une collectivité territoriale pour construire le HLM ;
- il respecte le plafonnement des loyers en vigueur.
4/ Les logements prêt locatif intermédiaire (PLI) sont intermédiaires. Règlementés, les loyers sont inférieurs aux prix du marché. Pour un PLI, le plafond de revenus est plus élevé, par rapport au PLS.
Comprendre le zonage des logements sociaux PLUS, PLAI, PLS et PLI
Les logements sociaux PLUS, PLAI et PLS sont classés par zone (zonage 1, 1bis, 2 ou 3) :
- Zone 1 bis : Paris et communes limitrophes ;
- Zone 1 : Agglomération parisienne, zones d’urbanisation et villes nouvelles de l’Île-de-France ;
- Zone 2 : Île-de-France hors Zones 1 et 1 bis, agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, zones d’urbanisation et villes nouvelles hors Île-de-France, îles non reliées au continent, cantons du département de l’Oise ;
- Zone 3 : Communes situées en France métropolitaine ou dans les départements d’outre-mer qui ne son pas comprises dans les zones 1 bis, 1 ou 2.
Pour les logements PLI, le zonage A/B/C et DROM (Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique, Mayotte) est utilisé :
- Zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France ;
- Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français et autres zones très tendues dont Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et leurs agglomérations ;
- Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur et quelques agglomérations au marché tendu ;
- Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).
- Zone C : le reste du territoire ;
- DROM : Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique et Mayotte.
Quels sont les critères d’attribution d’un logement social ?
Pour accéder à un logement social, les ressources du futur locataire ne doivent pas excéder des seuils définis par la loi. Les plafonds diffèrent ainsi en fonction des logements HLM. Les seuils retenus sont exprimés en revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2, suivant deux critères :
- la composition du foyer ;
- la localisation du logement.
Les plafonds sont indexés tous les 1er janvier en considérant l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Cette procédure ne concerne pas le PLI. Les plafonds de ressources et de loyers sont ceux du dispositif d’investissement locatif dit « Pinel ».
Bon à savoir : Qu’est-ce que le supplément de loyer solidarité ?
Les revenus du locataire et de ses proches dépassent de 20 % les seuils d’attribution d’un logement social ? Dans ce cas, un supplément de loyer de solidarité (SLS), ou surloyer, peut lui être réclamé. Son montant varie suivant la localisation du logement, sa catégorie (PLS, PLAI, PLUS) et le nombre de personnes logées. Le surloyer mensuel se calcule de la manière suivante : surface habitable (SH) x coefficient de dépassement du seuil de ressources (CDPR) x supplément de loyer de référence (SLR). À titre d’information, le surloyer concerne environ 3 % des ménages logés en HLM.
L’état des lieux du logement social français en 2022
Le parc locatif social est urbain, récent, de qualité. Les organismes HLM possèdent :
- 4,7 millions de locations ;
- 0,35 million de logements-foyers.
Ils sont dispersés sur tout le territoire, mais en particulier au sein des régions industrielles historiques. Ainsi, 50 % du parc est localisé en Auvergne-Rhône-Alpes, Hauts-de-France et Île-de-France. En 2020, 109 000 logements ont fait l’objet d’une réhabilitation. Pour faire face à une demande toujours forte, les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) ont procédé à la mise en chantier de 70 500 logements neufs et logements-foyers.
Les logements sociaux hébergent au meilleur coût les ménages modestes :
- 58 % des familles sont propriétaires occupants ;
- 25 % louent un logement à un bailleur social privé ;
- 18 % sont locataires d’un organisme gérant un parc locatif social.
Au total, les HLM hébergent plus de 10 millions de Français.
Pour en savoir plus :
www.actionlogement.fr/guides/trouver-un-logement/logements-plai-pli-plus-plus
Les logements sociaux sont construits, acquis ou améliorés avec le soutien de l’État. Ils permettent à des ménages aux revenus modestes de se loger avec davantage de facilité. Pour se voir attribuer un logement, il faut respecter certains critères de revenu. La demande peut être formulée en ligne ou auprès d’un guichet enregistreur.
Les trois points clés à retenir :
- logements sociaux sont répartis en quatre catégories : PLUS, PLAI, PLS et PLI.
- Pour obtenir un logement social, la somme des revenus annuels des personnes composant le loyer ne doit pas excéder un seuil maximum.
- Si ses revenus dépassent les plafonds légaux, le locataire peut régler un surloyer.