PLU, PLUi, RNU, OAP, ZAC : quelles différences entre ces documents d’urbanisme ?

Le PLU, plan local d’urbanisme

Il s’agit d’un document d’urbanisme pouvant être :

• Communal (PLU) : dans ce cas, comme son nom l’indique, il est élaboré par une commune ;
• Intercommunal (PLUi) : il est alors réalisé par un établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

Le PLU établit les conditions d’aménagement et d’occupation des sols. En effet, il précise donc les possibilités d’utilisation de chaque terrain. Ainsi le document traduit un projet d’urbanisme global, tenant compte des politiques et projets portant sur le territoire. Donc Il doit respecter les principes inscrits aux L. 110 et L. 121-1 du Code de l’urbanisme. Ses prescriptions s’imposent aux travaux, constructions ou aménagements.

Un plan local d’urbanisme comporte un ensemble de documents :

• Le rapport de présentation, basé sur un diagnostic territorial. Il intègre une analyse de la consommation d’espaces (naturels, agricoles, forestiers) ;
• Un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) ;
• Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) ;
• Le règlement : il fixe, par exemple, le tracé des voies de circulation à conserver, modifier ou créer, la superficie minimale de terrains constructibles, les règles en lien avec l’aspect extérieur des constructions, etc. ;
• Des annexes : servitudes d’utilité publique, zones d’aménagement concerté (ZAC), schémas de réseaux d’eau potable et d’assainissement, etc.

Bon à savoir : Comment obtenir le PLU(i) d’un terrain ?

Les documents d’urbanisme, comme le plan local d’urbanisme, sont accessibles à tous. Pour obtenir le PLU(i), il est possible de :

• Se rendre en mairie pour le consulter sur place ;
• Le télécharger en ligne, en se rendant sur le site officiel de la mairie.

Le règlement national d’urbanisme (RNU)

Le règlement national d’urbanisme détermine les règles applicables à l’intégralité du territoire français. Elles portent sur les points suivants :

• Localisation, implantation et desserte des constructions et aménagements ;
• Densité et reconstruction des constructions ;
• Performances environnementales et énergétiques ;
• Réalisation d’aires de stationnement ;
• Préservation des éléments ayant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique ;
• Camping ;
• Aménagement des parcs résidentiels de loisirs ;
• Implantation des habitations légères de loisirs (démontables ou transportables, occupation temporaire ou saisonnière) ;
• Installation des résidences mobiles de loisirs (véhicules terrestres habitables, occupation temporaire ou saisonnière), caravanes ;
• Dispositions sur les résidences démontables représentant l’habitat permanent de leurs occupants ;
• Dispositions spécifiques aux départements et régions d’outre-mer (DROM) : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte (plus de détails ici).

Le RNU s’applique totalement dans les communes ne possédant pas de carte communale ou de plan local d’urbanisme. Dans ce cas de figure, les constructions ou aménagements sont autorisés seulement dans les zones urbanisées, sauf exception. En effet, elles doivent faire l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable (DP). Le RNU est applicable partiellement dans les communes couvertes par un document d’urbanisme.

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) sont présentées à l’intérieur du PLU(i). Leur objectif est ainsi de renforcer la qualité et d’améliorer la cohérence des projets d’urbanisme. Elles sont particulièrement utiles sur les secteurs à urbaniser, pour lesquels la commune ne dispose pas la maîtrise foncière.

Les OAP sont des pièces obligatoires pour toutes les nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation ou zones « AU ». Elles précisent la façon dont la collectivité désire valoriser, réhabiliter, restructurer ou aménager des secteurs implantés sur son territoire.

Les orientations établissent alors des objectifs à atteindre et des principes à respecter. Schémas, plans illustratifs, textes explicatifs, coupes… Elles se déclinent sous diverses formes, écrites et/ou graphiques.

Bon à savoir : Quels sont les deux grands types d’OAP ?

Les orientations d’aménagement et de programmation peuvent porter sur :

• Un secteur spécifique du territoire. Il s’agit d’OAP sectorielles ;
• Une approche plus globale, sur un enjeu précis (mobilité, habitat, paysage, environnement, etc.). Il est alors question d’OAP thématiques (plus de détails ici).

Il existe aussi des « OAP à vocation patrimoniale » et des OAP « de secteur d’aménagement ».

La zone d’aménagement concerté (ZAC)

Les zones d’aménagement concerté (ZAC) constituent une catégorie d’opérations publiques d’urbanisme. Elles ont été instaurées par la loi d’orientation foncière (LOF) de 1967. Le but est d’effectuer ou faire effectuer l’aménagement et l’équipement de terrains à bâtir pour :

• Les céder ;
• Les concéder par la suite, à des utilisateurs publics ou privés.

Les zones concernées peuvent être situées à un emplacement d’un seul tenant ou à différents emplacements, territorialement distincts. Il s’agit alors de ZAC multisites. Elles peuvent avoir des objectifs variés :

• Déployer un projet urbain, une politique locale de l’habitat ;
• Maintenir, étendre ou accueillir des activités économiques ;
• Encourager le développement des loisirs et du tourisme ;
• Procéder à la construction d’équipements collectifs, de locaux dédiés à la recherche ou à l’enseignement supérieur ;
• Combattre l’insalubrité et les logements en mauvais état, dégradés ou dangereux ;
• Permettre la rénovation urbaine ;
• Préserver ou valoriser le patrimoine bâti et non bâti, les espaces naturels.

L’initiative de créer une zone d’aménagement concerté peut venir de :

• L’État ;
•  Une collectivité territoriale (commune, département, région, etc.) ;
• Un établissement public d’aménagement de l’État ;
• Un syndicat mixte ;
• Un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) (plus de détails ici).