Surélévation : le nouvel eldorado de l’immobilier ?

En quoi consiste une surélévation d’immeuble ?

La surélévation d’un immeuble est un chantier ayant pour objectif d’ajouter un ou plusieurs étages à une construction existante. Des travaux de surélévation ou « exhaussement » ont ainsi pour conséquence d’augmenter la hauteur et donc la surface habitable du bâtiment, sans toutefois étendre son emprise au sol.

Dans de nombreux centres-villes déjà très denses, la surélévation apparaît progressivement comme une solution attractive pour augmenter l’offre de logement. La raréfaction des parcelles disponibles et leur prix élevé au mètre carré rendent parfois difficile la construction d’un immeuble neuf.

Une surélévation d’immeuble peut être :

• totale, se superposant à la totalité de la surface du bâtiment existant ;
• partielle, avec l’ajout d’un niveau plus étroit que les étages inférieurs.

La surélévation était courantes sous l’Ancien Régime et jusqu’au début du XXe siècle dans les centres-villes historiques. À partir des années 1960, la priorité a été donnée à la destruction des anciens immeubles insalubres au profit de constructions neuves. Les dispositions de la loi ALUR visent à encourager à nouveau l’agrandissement des bâtiments anciens.

Quelles sont les règles applicables en matière de surélévation ?

La surélévation d’un immeuble ou d’une maison est tout d’abord conditionnée aux dispositions du plan local d’urbanisme (PLU). Vous devrez vérifier les éléments relatifs à :

• la hauteur maximale admise pour une construction dans la zone ;
• la hauteur relative par rapport aux bâtiments voisins ;
• l’aspect extérieur du bâtiment.

Depuis la loi ALUR, les démarches sont notamment simplifiées pour les propriétaires de maisons individuelles. En dehors de la zone urbaine d’un PLU, une déclaration préalable suffit pour une surface de plancher inférieure ou égale à 20 m². En zone urbaine, ce maximum est porté à 40 m².

Pour une création de surface plus importante, le régime classique du permis de construire s’applique (plus de détails ici).

Pour les copropriétés, la procédure est simplifiée. En effet, depuis 2014, l’engagement de travaux de surélévation peut être décidé à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires. L’unanimité était requise auparavant, et s’avérait donc très souvent bloquante.

Les copropriétaires du dernier étage, en particulier, n’ont plus la possibilité de mettre leur veto à ce type de projet. Ils peuvent néanmoins être prioritaires pour acquérir l’un des nouveaux lots s’ils le souhaitent.

Quels sont les avantages à surélever ?

Du point de vue des pouvoirs publics, la surélévation des immeubles a pour principal avantage d’augmenter et densifier l’offre de logement. Cela contribue directement à résorber la pénurie de biens disponibles dans les zones les plus tendues et à modérer la progression des loyers.

Les copropriétaires eux-mêmes ont tout intérêt à envisager ce type de travaux :

• La création de nouveaux lots dans la copropriété permet de répartir les charges entre un nombre croissant d’habitants. Cela permet une diminution de ces charges pour l’ensemble des copropriétaires et locataires.
• Les copropriétaires peuvent même réaliser une intéressante plus-value au cours de l’opération. Cette rentrée d’argent peut être générée par la vente des droits de surélévation à un promoteur ou par celle des nouveaux lots.
• Cette plus-value peut alors être réinvestie pour financer des travaux de rénovation ou de mise aux normes.
• La création de nouveaux étages est l’opportunité idéale pour optimiser la performance énergétique du bâtiment : isolation renforcée des nouveaux combles, aménagement d’un toit-terrasse végétalisé…

Pourquoi faire appel à un promoteur pour surélever ?

Un syndicat de copropriétaires peut faire le choix de piloter lui-même les travaux de surélévation, du début à la fin du chantier. Il devient donc le maître d’œuvre du projet. Cela implique la création spécifique d’une société civile de construction-vente (SCCV). La copropriété devra aussi assumer la gestion des relations avec l’ensemble des intervenants : architecte, sous-traitants…

En pratique, la solution la plus simple et la plus avantageuse consiste à vendre les droits de surélévation à un promoteur. Ce dernier peut alors prendre en charge l’ensemble des aspects du projet pour le compte des copropriétaires :

• réalisation des études de faisabilité et études techniques préalables ;
• dépôt de la demande de permis de construire et intermédiation avec les services de l’urbanisme ;
• supervision de l’ensemble des travaux et définition du calendrier des intervenants ;
• commercialisation des nouveaux lots créés au sein de la copropriété.

Le recours à un promoteur immobilier est recommandé pour les copropriétaires ne souhaitant pas gérer les détails techniques de l’opération. La cession des droits de surélévation est réalisée par contrat. Elle prévoit la répartition de la plus-value entre le promoteur et les copropriétaires.

Surélevé un immeuble, quel coût?

Le coût global lié à la surélévation d’un immeuble existant dépend bien sûr de la complexité du projet. Il inclut la réalisation du chantier lui-même, mais aussi les études techniques préalables et les différents frais fixes du promoteur. Le tarif généralement constaté s’établit entre 4 000 et 6 000 € par mètre carré de surface supplémentaire.

Ce prix apparaît avantageux dans les secteurs les plus tendus. En 2022, le prix moyen du mètre carré neuf s’établissait à 5 495 € dans les communes françaises de plus de 45 000 habitants.