Vendre à un promoteur: y-a-t-il encore des avantages fiscaux ?

Comprendre le fonctionnement de la plus-value dans le cadre de la vente d’un terrain

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

En vendant un terrain que vous avez à votre disposition (à un professionnel ou à un particulier), vous pouvez générer une plus-value. La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de vente du terrain et son prix d’acquisition. Dans le cas inverse, lorsque la différence est négative, on parle de moins-value.

La plus-value immobilière peut résulter de plusieurs facteurs :

• Hausse de la valeur du terrain au fil du temps ;
• Améliorations apportées ;
• Évolutions du marché immobilier, etc.

Elle se calcule en soustrayant le prix d’acquisition du terrain, majoré des frais d’acquisition (notaire, agence, etc.), du prix de vente. À titre d’exemple, si vous avez acheté un terrain il y a quelques années pour 200 000 euros au total et que vous le vendez plus tard pour 250 000 euros, vous générez une plus-value de 50 000 euros (250 000 – 200 000). Cela étant, ces gains sont sujets à une taxation par les autorités fiscales.

L’imposition de la plus-value en France

En France, les plus-values immobilières sont imposées :

• À l’impôt sur le revenu ;
• Aux prélèvements sociaux.

Le bénéfice réalisé est soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, comme précisé dans le Code général des impôts. Si l’on reprend l’exemple cité ci-dessous, cela signifie que votre plus-value de 50 000 € serait d’abord imposée à hauteur de 19 % pour l’impôt sur le revenu, soit 9 500 € à régler à l’administration fiscale.

Outre l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux s’appliquent également. Ces derniers comprennent, entre autres, la CSG, la CRDS, et affichent un taux d’imposition de 17,20 %. Autrement dit, avec votre gain de 50 000 €, vous seriez imposé à hauteur de 8 600 € pour les prélèvements sociaux, soit un total de 18 100 € à reverser à l’administration fiscale française (9 500 + 8 600).

Bonne nouvelle, il existe quelques leviers qui peuvent vous permettre de réduire la note. Certains abattements peuvent jouer en votre faveur, et vous permettre de payer moins d’impôts.

Vente de terrain et plus-value immobilière : les avantages fiscaux

Certaines plus-values peuvent être exonérées d’impôt ou bénéficier de certains abattements réduisant la base de l’assiette taxable. Il existe, par exemple, un abattement pour durée de détention.

L’abattement pour durée de détention permet de réduire l’imposition sur la plus-value immobilière. Il prend en compte le nombre d’années pendant lesquelles vous avez détenu le terrain. Plus cette durée est longue, plus l’abattement est important. En d’autres termes, plus vous détenez le terrain longtemps, moins la plus-value sera soumise à l’imposition.

Ainsi :

• Après 6 ans de détention et jusqu’à 21 ans de détention, un abattement de 6 % par an est appliqué ;
• Au bout de la 22e année de détention, l’abattement est de 4 % ;
• Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement est de :

• 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année de détention ;
• 1,66 % par an pour la 22e année de détention ;
• 9 % par an entre la 23e et la 30e année de détention.

Au bout de 30 ans de détention de votre terrain, vous êtes alors totalement exonéré de prélèvements sociaux sur votre plus-value.

Vendre son terrain à un promoteur immobilier : des avantages fiscaux supplémentaires

Les abattements spécifiques de 70 % et 85 %
Il existe une ultime solution pour réduire le montant de votre imposition : céder votre terrain à un promoteur immobilier.

L’administration fiscale prévoit, en effet, un abattement exceptionnel de 70 % lorsque le terrain se trouve dans une zone qui doit subir une importante opération d’urbanisme ou de revitalisation du territoire. Dans ce cas, en revanche, le promoteur doit s’engager à acheter votre terrain pour y construire des habitations collectives. La promesse de vente doit alors être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.

Cet abattement de 70 % peut même être majoré à 85 % si le promoteur s’engage à y construire des logements sociaux. Les constructions doivent, dans ce cas, représenter, a minima, 50 % de la surface totale des constructions.

Vendre son terrain à un promoteur immobilier et effacer son imposition

Vous l’aurez compris, il reste donc bien des avantages fiscaux à vendre son terrain à un promoteur immobilier. D’ailleurs, en vendant votre terrain à un promoteur immobilier, l’administration fiscale tiendra d’abord compte de l’abattement forfaitaire lié à la durée de détention de votre terrain avant d’y ajouter cet abattement exceptionnel.

Une solution unique pour réduire les taxes à régler, voire les effacer totalement. Si, par exemple, votre abattement pour durée de détention atteint 30 %, et que vous bénéficiez de l’abattement exceptionnel de 70 % pour vente de votre terrain à un promoteur, vous atteindrez un taux de 100 % et ne subirez plus aucune imposition.