Prêt Social Location-Accession et Bail Réel Solidaire : avantages et inconvénients

Prêt Social Location-Accession (PSLA) : faciliter la propriété pour les ménages les plus modestes

Qu’est-ce que le prêt social location-accession ?

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif mis en place par l’État pour faciliter l’accession à la propriété aux ménages à revenus modestes. Il s’agit d’un système qui combine location et accession à la propriété.

Concrètement, un foyer peut louer un logement neuf dans le cadre d’un programme immobilier éligible au PSLA. Pendant la période de location, le loyer réglé se décompose comme suit :

• une fraction pour la redevance locative ;
• une fraction pour l’acquisition du logement.

Cette manière de procéder permet ainsi au locataire de tester sa capacité de remboursement. À l’issue de cette période locative, il a la possibilité d’acheter le logement à un prix préalablement fixé et d’en devenir propriétaire. La fraction destinée à l’acquisition du logement sera alors déduite du prix total du bien.

Si le locataire décide de ne pas acheter le logement, il peut simplement le quitter sans obligation d’achat.

Quels sont les avantages du prêt social location-accession ?

Le PSLA permet ainsi aux ménages à revenus modestes d’accéder plus facilement à la propriété en combinant une période de location avec une option d’achat à terme. En effet, cette redevance, composée d’une indemnité d’occupation et d’une épargne, permet au foyer de tester sa capacité de remboursement avant de s’engager réellement dans l’acquisition d’un bien.

Autre avantage, la pratique lui permet d’essayer le logement et son effort financier avant d’aller plus loin. Notez, par ailleurs, que ce schéma permet de bénéficier d’une TVA à un taux réduit de 5,5 %. Enfin, le locataire profite de certaines clauses sécuritaires comme :

• la garantie de rachat du logement s’il venait à ne pas l’acheter lui-même ;
• la garantie de relogement s’il devait être relogé après avoir décidé de ne pas acquérir le bien concerné.

Quels sont les inconvénients du prêt social location-accession ?

Malgré tous les atouts qu’il présente, le PSLA affiche également quelques inconvénients. En l’occurrence, le prix du bien est fixé d’avance. Cela signifie que si la valeur du bien évoluait négativement durant la phase locative, le locataire pourrait acquérir un bien plus cher que sa valeur actuelle sur le marché immobilier.

Par ailleurs, le programme ne s’adresse qu’à certains ménages bien particuliers. En effet, pour avoir accès au PSLA, il est nécessaire de respecter le plafond de ressources en vigueur. Enfin, les programmes de PSLA sont généralement liés à des projets immobiliers spécifiques, ce qui peut restreindre les choix de localisation pour les acquéreurs.

Bail Réel Solidaire (BRS) : un bail longue durée qui simplifie l’accession à la propriété

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif qui vise à rendre l’accession à la propriété plus abordable, en séparant la propriété du bâti (le logement) de celle du foncier (le terrain). Concrètement, dans le cadre d’un BRS, l’acquéreur achète uniquement le droit d’usage et de jouissance du logement, tandis que le foncier est détenu par une structure sociale.

Ce mécanisme permet ainsi de diminuer le prix du logement, étant donné que l’acquéreur n’achète que le bien et que le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Il faut compter en moyenne entre 20 % à 40 % d’économie. Pour y parvenir, en revanche, il est nécessaire de signer un bail réel solidaire dont la durée varie entre 18 et 99 ans.

Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?

Le premier avantage du bail réel solidaire est qu’il est possible d’acquérir un logement neuf situé en zone tendue à moindre coût. Il est, par ailleurs, possible de l’associer à un Prêt à Taux Zéro (PTZ), permettant au foyer de réaliser encore plus d’économies.

Autres atouts, le BRS fournit :

• une garantie de rachat du logement par l’OFS ;
• une TVA réduite à 5,5 % ;
• la possibilité de bénéficier d’un abattement de taxe foncière compris entre 30 % et 100 %.

Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?

Le BRS présente toutefois quelques limites. À titre d’exemple, si le propriétaire souhaite revendre son bien acquis en bail réel solidaire, il devra limiter son prix de vente au prix auquel il l’a lui-même acheté initialement. Le prix de vente pourra, toutefois, être actualisé par le biais d’un indice choisi par l’OFS.

Par ailleurs, le futur acquéreur devra alors, lui aussi, bénéficier d’un bail réel solidaire pour une durée de 18 ans. Cela peut limiter le nombre de candidats à l’achat potentiel.

Enfin, le bail réel solidaire s’adresse uniquement à des ménages dont les revenus sont modestes et qui sont primo-accédants. Il est donc nécessaire de respecter les plafonds de ressources en vigueur pour avoir accès à ce dispositif.