Vendez à un promoteur
Pourquoi le promoteur achète-t-il plus cher ?
Le prix de marché
C’est la plus évidente et la plus commune, c’est ce que vaut votre bien sur son marché.Elle est déterminée par des critères objectifs :
- Emplacement
- Superficie
- Exposition
- Vis à vis
- Disposition intérieure
Passer par un agent immobilier se révèle utile et il existe aujourd’hui de nombreux outils pour s’en approcher tel que les simulateurs en ligne ou la base de données des ventes mis en ligne par le gouvernement.
Il est parfois dur d’être objectif vis-à-vis de son bien, on a souvent tendance à surestimer le bien qui nous est cher, un avis extérieur d’un expert du marché est bien souvent nécessaire.
Le prix promoteur
Un promoteur n’achète pas le bien pour ce qu’il est mais pour les droits à construire de la parcelle. Ce qui détermine donc la valeur du bien, est ce que le Plan d’Urbanisme Local permet de construire.Ces règles sont publiées sur le site de votre mairie mais à moins d’être urbaniste, architecte ou un initié, il vous sera difficile d’en appliquer son contenu sur votre terrain sans erreur.
Plus ils sont importants et plus le prix de vente peut-être donc être élevé, mais il ne faut pas oublier qu’à la fin, le promoteur vend les futurs biens (appartements, maisons…) sur un marché local et les critères immobiliers classiques viennent donc affiner le prix promoteur : emplacement, exposition,vis à vis…
Quelles étapes ?
Etude du terrain
Rédaction d’une offre d’achat
Signature d’une promesse unilatérale de vente (PUV)
Signature de l’acte de vente
Bien qu’assez simple d’apparence, il est néanmoins plus long qu’une vente classique car le promoteur achète avec des conditions suspensives. Conditions qui si elles ne se réalisent pas, permettent au promoteur de se désengager du processus. Arriver à l’acte de vente est donc bien un processus gagnant-gagnant ou promoteur et vendeur fournissent leurs meilleurs efforts pour aboutir à la vente.
Rassurez-vous, le promoteur fait la quasi-totalité du travail.
Quelles conditions suspensives ?
Condition d’obtention d’un permis de construire
Pour pouvoir acheter des droits à construire, il faut être certain de pouvoir en disposer. Le promoteur doit donc déposer une demande de permis de construire (ou d’aménager dans certains cas) qui va reprendre de manière approfondie l’étude qu’il a mené sur votre terrain avec son architecte et ses conseils techniques.
De manière générale, les délais sont les suivants :
| 4 mois après la signature de la PUV | Dépôt du permis de construire |
| 3 mois (4 mois en zone ABF) | Instruction de la demande par la mairie |
Des délais complémentaires peuvent néanmoins s’ajouter :
- La mairie, en cours d’instruction de la demande, peut demander des pièces complémentaires. Le délai repart alors pour 3 mois à compter du dépôt des pièces par le promoteur.
- Un voisin peut déposer un recours sur le permis de construire délivré et tant que le permis n’est pas « purgé de tous recours », le promoteur ne peut pas acheter.
- Le permis de construire obtenu doit être conforme à celui décrit dans l’offre initiale puisque l’offre faite repose sur un projet spécifique.
Condition liée à l’archéologie
De plus en plus, et notamment en région parisienne, les services de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) sont consultés pour savoir si le terrain a des probabilités de contenir des vestiges archéologiques. Dans le cadre de cette consultation, elle peut se prononcer pour la réalisation d’un diagnostic préventif qui va permettre de déterminer ou non la présence de vestige.
Cette condition peut être réalisée assez rapidement (4 mois en général) puisque le promoteur peut directement en faire la demande sur le site de la DRAC. En cas de diagnostic préventif imposé, les délais sont rallongés.
Condition liée au sol
Pour construire, il faut s’assurer que les sols le permettent dans un budget «raisonnable». Lorsque le promoteur fait son étude, il cherche à obtenir des informations sur la qualité des sols mais ne peut avoir de certitudes sur son état exact. Le promoteur impose donc une condition liée à la pollution éventuelle des sols et liée aux qualités techniques des sols. Pour se faire, il va faire intervenir un bureau d’étude spécialisé qui viendra faire des prélèvements et des essais chez vous. En cas de surcoût important, il faudra renégocier le prix voir annuler la promesse si aucun accord n’est trouvé. Comptez 4 mois pour la réaliser à partir de la signature de la PUV.
Autres conditions
Condition de financement
Obtention d’un crédit auprès d’une banque. Beaucoup de promoteurs ne l’impose pas car en tant que professionnel, il appartient au promoteur de valider ce point en amont.
Condition de précommercialisation
Le promoteur vend les futurs appartements en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, c’est-à-dire avant qu’ils ne soient construits. Il peut donc parfois vous demander d’atteindre un certain pourcentage de précommercialisation avant d’acheter.
Absence d’amiante
En cas de démolition d’un bâtiment, un diagnostic spécifique doit être réalisé (Diagnostic Amiante Avant Démolition). L’amiante générant des surcoûts importants liées à son traitement, il se peut que le promoteur vous impose une condition liée à son absence.
Condition de libération des lieux
Le promoteur achetant pour construire, il faut que les éventuels bâtiments soient vides et inoccupés.